Alquileres en la región: una trama difícil de solucionar para propietarios e inquilinos
Los precios hacen equilibrio entre lo que deberían aumentar por la inflación y lo que los inquilinos pueden pagar. En muchos casos, los salarios no acompañan el ajuste y la gente se ve obligada a cambiar de sector. El impacto de la Ley de Alquileres.
Alquileres: vencen los primeros contratos firmados bajo la actual ley. Foto: Matías Subat.
Incertidumbre, mucha demanda y poca oferta de alquileres es lo que predomina en la ciudad de Neuquén.
Los inquilinos afirman que es preocupante el incremento de los precios en los alquileres y las inmobiliarias aseguran que es tanta la necesidad que se paga lo que esté en oferta.
La ciudad de Neuquén atraviesa un crecimiento habitacional muy notorio, sin embargo, los inquilinos afirman que deben transitar la incertidumbre y el preocupante incremento de los precios de los alquileres. Por otro lado, las inmobiliarias observan la gran demanda que hay, por lo que las familias pagan lo que encuentran en el mercado, sin importar los valores.
En la ciudad, el 80% de los metros cuadrados de los edificios que se registran y se construyen en Neuquén son destinados a viviendas. La capital sufre una demanda habitacional que supera la oferta y los agentes inmobiliarios lo confirman.
“Hay mucha demanda y poca oferta, entonces todo lo que tengas se alquila”, afirmó un agente inmobiliario de Leo Sfeir y Asociados. “Es una cuestión habitacional y la inflación no impacta en lo más mínimo”, aseguró.
“La ley de alquileres provocó que los propietarios saquen del mercado sus propiedades en alquiler y las pongan en venta”.
Dijeron referentes de Inmobiliaria Soldati, en Neuquén.
“Nosotros hoy en día en la inmobiliaria hablamos de un aumento del 60%, hay algunos que hablan del 70% u 80%”, mencionó el agente.
Luciana, inquilina de un departamento de dos habitaciones cerca del centro, mencionó “tengo contrato de alquiler por 3 años acorde con la nueva ley de alquileres y en nuestro caso el gasto de alquiler creció más rápido que el incremento de nuestros ingresos”. Confirmó que los alquileres en general son caros en la ciudad de Neuquén ya que representan más del 25 – 30% del salario.
Inflación y Ley de Alquileres
Desde la inmobiliaria Soldati en Neuquén, aseguraron que la inflación afecta negativamente porque no hay referencia concreta para definir los posibles aumentos. “La ley de alquileres provocó que los propietarios saquen del mercado sus propiedades en alquiler y las pongan en venta”, mencionaron, y explicaron que esto genera una caída en la oferta, y la demanda en Neuquén siempre es estable.
Delfina, inquilina de un departamento céntrico de un dormitorio, informó que el incremento del precio de alquiler fue del 59,59 % en comparación al año pasado. “Me parece mucha la diferencia, pero como comparto gastos es más accesible”, mencionó. “La relación de mi sueldo con el alquiler no es buena, pero comparto gastos, es la única manera que tengo de alquilar”, expresó.
Otro caso sucede con los pocos alquileres particulares, cuyas ventajas suelen ser que incluyen servicios, o no exigen tantos documentos para el ingreso. Juan, que alquila su departamento, dijo “yo alquilo a un precio bajo, para ayudar a la gente”, mencionó.
En cuanto a las predicciones sobre el mercado inmobiliario, desde Leo Sfeir y Asociados indicaron “es una lotería, la gente acá estima que va a estar rondando el 80 % de inflación y ese es el precio que vamos a tener que pasar de los alquileres”.
Los inquilinos, sin embargo, se encuentran preocupados por el futuro, “siempre está la incertidumbre de qué va a pasar con los alquileres, yo siendo joven, en mi primer trabajo, es algo que me preocupa”, finalizó Delfina.
Roca y Regina: Impacto de la inflación en el rubro de las inmobiliarias
Con una inflación anual que se estima cercana al 80%, en Roca se dispararon los precios de los alquileres y la demanda de departamentos para vivir, crece. “Los contratos que ya vienen de antes y tienen ajustes anuales, estamos ajustando hoy alrededor de un 58% según el índice del Banco Central”, explicó Diego Mezi, dueño de una inmobiliaria local.
Sin embargo, advirtió que hay contratos que ante la inflación galopante “quedaron muy bajos” y cuando entra un nuevo inquilino a esa propiedad, se le termina aplicando entre un 20% y hasta un 70%, en muchos casos.
“Hoy estamos priorizando tener las propiedades ocupadas -tal vez- a un bajo precio-, en vez de tener inquilinos que no puedan pagar”.
Ulises Terbay, titular de una inmobiliaria roquense.
“Los precios no se dispararon en nuestro rubro porque es irracional cobrar más de 100 lucas por un alquiler”, lanzó Ulises Terbay, dueño de otra inmobiliaria.
Además, comentó que varios propietarios en esta situación quieren incrementar un 60% sus alquileres pero, como intermediarios, intentan “bajarlos a la realidad” para no sobrecargar a los inquilinos. “Hoy, estamos priorizando tener las propiedades ocupadas -tal vez- a un bajo precio-, en vez de tener inquilinos irresponsables que no puedan pagar”, aseguró.
Otra particularidad de Roca es que hay pocas casas en alquiler.
“El aumento va a ser siempre menos que la inflación (…) El propietario le pone el precio y es como que se está cubriendo a futuro por eso están tan altos los alquileres”, lanzó Magaly Yañez, líder de una inmobiliaria local.
«El propietario que alquiló a un monto de $30.000 hace un año y parecía una barbaridad, imaginate hoy con la inflación. (…) Muchos están mal porque los que llevan todo en regla, tienen su contrato sellado, pagan sus impuestos, pierden mucho”, relató la martillera pública.
La palabra de los inquilinos
“La verdad es que te rompen al medio. Al principio arranqué pagando 13.500 y al año cuando enganché la Ley de Alquileres, se me fue a 20.000. Es decir que, sufrí un aumento del 45% y ahora me espera un panorama similar”, expresó Victoria, inquilina en Mendoza y Canalito.
La situación de Laura y su familia, es distinta. Ella es estudiante universitaria y trabajadora, optó por alquilar fuera del radio céntrico de Roca, siendo inquilina de manera particular en barrio Los Olivos.
“La verdad es que te rompen al medio. Al principio arranqué pagando 13.500 y al año cuando enganché la Ley de Alquileres, se me fue a 20.000. Es decir que, sufrí un aumento del 45% y ahora me espera un panorama similar”.
Victoria, inquilina roquense.
Comentó que el precio que paga por mes es cercano a los 17 mil pesos, por una casa con dos habitaciones. “Con los aumentos, siempre han tenido en cuenta nuestra situación. Nos han aumentado paulatinamente y eso está bueno porque te permite llegar a pagar”, aseguró la vecina.
La situación en Villa Regina
Juan Marcelo Nuñez, de una inmobiliaria local dijo que hay “mucha volatilidad” en cuanto a los valores de alquileres porque no están claras las pautas económicas; y que a su vez, hay mucha variación en los valores de acuerdo a la calidad del inmueble a alquilar.
Testimonios de inquilinos aseguran que los aumentos impactaron en gran medida. “Lo que aumentaron los alquileres es una barbaridad. Tengo conocidos que se les venció el contrato y les incrementaron los precios que estaban pagando. Yo no tuve cambios en lo que pago porque tengo contrato hasta mitad del año que viene”.
No hay oferta de alquileres en Bariloche
En Bariloche, al igual que en otras ciudades turísticas del país, la oferta de alquileres permanentes es casi inexistente. Los nuevos contratos de alquiler registran un aumento del 59 y 71% anual en la ciudad cordillerana, tal como establece la ley. Pero la mitad de los contratos se firman «en negro» y los ajustes continúan aplicándose cada seis meses, según denuncian las organizaciones.
Roberto Díaz, presidente de la Unión de Inquilinos Bariloche, describió «varias realidades». «Los contratos que fueron firmados bajo la nueva ley de alquileres tuvieron un aumento importante, pero por debajo de la inflación. Ese valor dura por un año. Hoy, ¿qué precio dura un año? Ninguno», manifestó.
«Entonces, un 58% es importante -continuó-, pero históricamente los alquileres estuvieron por encima de la inflación que hoy supera el 70%. De todas formas, al no haber control del estado, hay alquileres que siguen aumentando cada seis meses».
«Los contratos que fueron firmados bajo la nueva ley de alquileres tuvieron un aumento importante, pero por debajo de la inflación. Ese valor dura por un año. Hoy, ¿qué precio dura un año? Ninguno».
Roberto Díaz, presidente de la Unión de Inquilinos Bariloche.
El corredor público Julio Fernández reconoció que no hay oferta y que la situación empeora debido al impacto del turismo ya que muchos propietarios se vuelcan a los alquileres temporarios. «A un monoambiente o a un departamento de dos dormitorios en solo un par de días, le sacan lo que, de otra forma, sacarían en un mes. Además, si mañana lo quieren vender porque necesitan el dinero, no pueden hacerlo con un departamento alquilado», aseguró.
Consideró también que la nueva ley «tiene varios puntos que no están tan claros y generan inseguridad». «El tema de los arreglos es un ejemplo. Si hay un problema en un inmueble, el locatario tiene derecho a arreglarlo en un plazo de 24 horas. No establece que debe pedir presupuesto o acudir a un profesional de electricidad o gas. Puede llamar a cualquiera», destacó.
Fernández se inició en el negocio inmobiliario 27 años atrás y no recuerda un contexto similar. «El problema es habitacional, no de los inmobiliarios. Estamos trabajando un 50% menos porque no tenemos alquileres. Yo solía tener un mínimo de dos o tres para alquilar. Al mes, siempre concretaba, al menos, uno. Ahora no hago nada. Encima no hay créditos para comprar ni para construir», dijo.
Mencionó que los pocos que pueden compran departamentos directamente buscan edificios aptos para alquiler turístico.
Situación crítica
La problemática de los valores altos de alquileres se repite en todo el país, pero tanto los agentes inmobiliarios como los inquilinos coinciden en que la situación en Bariloche es aún más crítica. «Aún el que tiene dinero para pagar cualquier cosa no logra conseguir alquiler. Lo mismo pasa en Villa La Angostura, San Martín de los Andes, Córdoba o Salta. Tenemos un problema crónico de falta de oferta porque todo se destina al mercado turístico», señaló Díaz.
En este sentido, destacó el compromiso de la Secretaría de Fiscalización de Bariloche para controlar los alquileres turísticos de las propiedades que no están habilitadas. «Ahí se va liberando oferta poco a poco, pero es mínima. No alcanza a cubrir la demanda que es creciente y población aumenta todos los años», subrayó.
Cipolletti crece la demanda de alquileres, pero faltan viviendas
En la ciudad de Cipolletti la demanda de alquileres crece diariamente, pero escasean las propiedades. Según informaron las inmobiliarias consultadas se registra un alza en la demanda, pero no hay suficientes inmuebles para alquilar.
La escasez de inmuebles en la ciudad impacta directamente en los precios ya que conspira con los valores. Según las inmobiliarias, “cuantos menos alquileres hay, las pocas que existen se revalorizan”.
Los costos en comparación al inicio del año se mantienen, pero sí reflejan grandes cambios comparándolos con tres o cuatro años atrás. Desde la inmobiliaria Soules explicaron que la inflación impacta en los incrementos anuales de las viviendas, sin embargo, destacaron que tratan de equilibrar el mercado porque “no es cuestión de poner precios que la gente no pueda pagar, por eso nosotros manejamos valores lógicos, pero esto también depende de los propietarios”.
«En la ciudad particularmente no hay mucha disponibilidad de vivienda, no tenemos monoambientes, departamentos de un dormitorio para los estudiantes que eligen venir a estudiar. Tampoco la economía permite a los inversionistas hacer alquileres porque no son rentables”.
Fernando Meléndez, presidente del colegio de Martilleros de Cipolletti.
El presidente del colegio de Martilleros de Cipolletti, Fernando Meléndez explicó que los valores dependen de cómo va la economía.
“Los alquileres no están ajenos a la economía, ahora anunciaron que en agosto habrá un aumento aproximadamente del 61% para los nuevos contratos. Los que ya tienen contratos siguen manteniendo los valores ya que la vivienda familiar se ajusta anualmente. En la ciudad particularmente no hay mucha disponibilidad de vivienda, no tenemos monoambientes, departamentos de un dormitorio para los estudiantes que eligen venir a estudiar. Tampoco la economía permite a los inversionistas hacer alquileres porque no son rentables”.
Otro punto que perciben quienes se encuentran en el mercado inmobiliario es que “los contratos siempre quedan desactualizados en muy corto plazo. Por contrato las inmobiliarias establecen un aumento anual y esto es lo que cuestionan los propietarios, “tener un valor fijo anual termina perjudicando al locatario cuando viene el ajuste”.
Por otro lado, los agentes inmobiliarios informaron que la tasación del alquiler depende de la ubicación del inmueble, cuánto más cercano al centro, más alto es el valor. Hoy en las inmobiliarias de la ciudad un monoambiente se consigue hoy por 40 mil pesos, un departamento con un dormitorio en el centro de la ciudad cuesta 60 mil, mientras que en los barrios más alejados se consiguen por 50 mil. Los departamentos de dos dormitorios con cochera cuestan 80 mil en el centro, en la zona de La Falda se consiguen por 60 mil.
El valor de las casas es mucho más elevado. En los barrios más alejados los valores rondan los 85 mil, en la zona del centro los 100 mil pesos. Por ejemplo, una casa de tres dormitorios en el barrio Jorge Newbery cuesta 130 mil, mientras que en el barrio el Manzanar 225 mil. Lo mismo ocurre con los departamentos de tres dormitorios en la zona centro cuestan 120 mil. En los barrios privados los valores son en dólares.
Sumado al costo de los alquileres, las inmobiliarias cobran el mes de depósito, honorarios más IVA y el 50% del valor del sellado de contratos. Esto incrementa los valores lo que significa que un inquilino para ingresar deba contar con una gran suma de dinero.
A diferencia de las inmobiliarias, los particulares no cobran comisión. En algunos casos realizan contratos sin el sellado de rentas, esto resulta atractivo para algunos inquilinos ya que deben destinar menos dinero para el ingreso. En algunos casos los locatarios particulares coinciden que “alquilan para mantener los domicilios ocupados y que el objetivo no es obtener ganancias”. Sin embargo, muchas veces el valor de la vivienda es bajo porque son antiguas, pequeñas o tienen problemas edilicios.
Gran sobredemanda en Viedma
El mercado de los alquileres en la capital provincial tiene «una gran sobredemanda» indicó Febo Darío Capponi, uno de los martilleros públicos con más experiencia en la zona.
El profesional además realizó una diferenciación entre aquellos acuerdos que se rigen por el viejo régimen, «con contratos preexistentes» y los que se pactan con la nueva ley (27551).
«Al locatario, al momento de actualizar el contrato le queda dificultoso el nuevo valor, es difícil porque el sueldo no fue a la par».
Febo Darío Capponi, martillero público de Viedma.
Los primeros, explicó, «tienen la posibilidad del acuerdo de partes» con «libertad de contratación y pactando escalonadamente las prórrogas» y subrayó que «es lo mejor que hay en el mercado» proque «se maneja con la ley de la oferta y la demanda», en cambio «en los contratos afectados por la nueva ley de alquileres no queda otra que someterse a los parámetros de la ley que es el índece de locación que informa el Banco Central» con un promedio entre el Índice Precios al Consumidor y el índice Ripte que toma la evolución de los salarios.
Estimó que «la ley de alquileres te lleva a indexar el contrato al año y debe andar en el 58%» y señaló que «al locatario, al momento de actualizar el contrato le queda dificultoso el nuevo valor, es difícil porque el sueldo no fue a la par» y, por otro lado, «está la caída del valor de la moneda y para el propietario esa relación le queda abajo, aí hay una crisis, una complicación; y tenemos mucho trabajo para mediar en la continuidad del alquiler».
Por eso, «aquel contrato que termina, con la nueva ley, cuando ingresa de nuevo al mercado es con un 20% más» y «si la indexación da mucho el locador hace una dispensa para ajustar el alquiler cada seis meses, para poder revisarlo» agregó Capponi.
Sobre los actuales valores de mercado en Viedma se puede alquilar un monoambiente entre 35.000 y 37.000 pesos por mes en la zona céntrica y de 27.000 a 30.000 en algunos barrios más alejados y esos importes rondan los 45.000 y 40.000, respectivamente para un departamento de un dormitorio, sin tener en cuenta las expensas; y de 50.000 a 55.000 para departamentos de dos dormitorios.
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