Seguro de riesgo para créditos UVA, una luz de alerta

Si hay una medida que la administración Macri puede ostentar como netamente positiva, son los créditos hipotecarios atados a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). El esquema importado desde Chile por el presidente del Banco Central (BCRA) Federico Sturzenegger, basa su buena performance en dos elementos clave. El primero de ellos es que genera cuotas mucho más bajas a las de un crédito hipotecario tradicional. Ello permite que la relación cuota/ingreso, que habitualmente es del 30%, sea mucho más accesible para un importante universo de familias que buscan dejar de alquilar. El segundo es que la actualización por UVA, sirve como reaseguro en contra de la inflación, posibilitando tasas de interés mucho más bajas que en el sistema tradicional, plazos más extendidos y cuotas similares a la de un alquiler.

Pero más allá de la euforia oficial, no todo es optimismo en el horizonte. Tanto desde el gobierno como desde la oposición, ya se trabaja en la creación de un seguro, que permita hacer frente al descalce financiero que tendría lugar en caso de un fuerte brote inflacionario.

En números

La estadística muestra con claridad la explosión de créditos hipotecarios en los últimos dos años. El esquema de crédito UVA entró en vigencia en abril del año 2016. Desde ese momento y hasta febrero de 2018, el sistema bancario argentino lleva entregado más de $76.000 millones en créditos hipotecarios UVA, de los cuales $4.574 millones se otorgaron en el primer año del programa, y otros $71.518 millones en el segundo año. El crecimiento interanual en el monto total de créditos otorgados es de 1.463%. La tendencia puede observarse con claridad en el infograma adjunto. Tan buena fue la performance en las entidades bancarias, que el BCRA no tardó en extender el esquema de crédito UVA a los créditos prendarios que sirven por ejemplo para la compra de vehículos usados o cero kilómetro. Por ese ítem se entregaron otros $26.000 millones en crédito UVA durante los últimos 13 meses.

Otra medida que revela la buena recepción de los créditos UVA, es la cantidad de escrituraciones. El relevamiento que realiza el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indica que solo en Capital Federal, las escrituraciones pasaron de 44.976 en 2016 a 63.394 en 2017, un incremento del 41% en solo 12 meses.

Hay otros indicadores, sin embargo, que invitan a la precaución. Son estos los datos que ya encienden luces de alerta en el poder legislativo. Si se observa el tercer infograma adjunto, puede apreciarse la evolución de la cotización de la UVA desde el inicio del programa, en comparación con la dinámica del tipo de cambio oficial. Se advierte que si bien las series tienen la misma tendencia (alcista), el precio de la UVA subió de forma sostenida y lineal, mientras que el tipo de cambio muestra altibajos y el mayor impulso se presenta sobre el final de la serie (entre diciembre de 2017 y marzo de este año). En efecto, mientras que el precio del dólar se incrementó un 32% en los últimos 24 meses, la cotización de la UVA lo hizo un 59%.

El punto es especialmente sensible por dos cuestiones. Primero porque en el mercado inmobiliario argentino, las propiedades se cotizan en moneda norteamericana. Como resultado, muchos créditos que estaban preaprobados se cayeron en los últimos dos meses, en el que el precio de la divisa creció 16,5%.

Segundo porque en el esquema UVA, el principal riesgo se relaciona con la indexación del capital. Mientras que en el sistema tradicional el capital a pagar permanece fijo una vez tomado el préstamo, en el esquema UVA tanto la cuota mensual como el capital total a pagar, se actualizan por inflación mes a mes. Ello implica que ante un brote inflacionario fuerte y en el peor de los escenarios, muchos de los tomadores de crédito UVA podrían verse imposibilitados de asumir sus compromisos.

Luz de alerta

¿Es posible en el mediano plazo un escenario que incluya una fuerte devaluación de la moneda y un salto inflacionario abrupto, que haga colapsar un sistema en el que ya hay más de $ 100.000 millones de créditos atados a la inflación, y donde el 75% de esos créditos está apalancado en propiedades que constituyen primera y única vivienda?

Nadie se atreve a responder afirmativamente, aunque por lo bajo, funcionarios, bancos y tomadores de crédito, saben que el riesgo está latente.

Es por tal motivo que un grupo de legisladores de la oposición, encabezados por el Diputado Marco Lavagna, ya ha tomado nota. Presentaron esta semana un proyecto de ley para la creación de un “fondo fiduciario de compensación hipotecaria”, que serviría de garantía tanto para deudores como para acreedores ante un posible escenario de crisis. La adhesión al sistema sería optativa. Quienes accedan (el ingreso al fondo sería voluntario), pagarían una prima de riesgo de entre en 3% y el 5%. Con la diferencia extra abonada por los tomadores de crédito, se formará un fondo anticíclico para garantizar el pago en un posible escenario de insolvencia. La cobertura tendría lugar, en caso que la inflación anualizada superara en un 20% o más a la actualización salarial medida por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec.

A su vez, el fondo será utilizado para el fomento de la vivienda social, y la inversión en el mercado de capitales que sirva para incrementar los ahorros de previsión anticíclica.

La medida llevaría tranquilidad a deudores y acreedores. Pero más allá de lo beneficioso del seguro de riesgo, la simple intención de crear el fondo implica que los legisladores le asignan al escenario de crisis, una alta probabilidad de ocurrencia.

El dato no es menor, siendo que luego de dos años de altas tasas de interés y restricciones monetarias, el dólar se mantiene atrasado y la punta del ovillo de la inflación no aparece.

Datos

“No estamos usando muletas ni incubando una crisis que nos haga retroceder al punto de partida, y la inflación está bajando”.

Marcos Peña (jefe de Gabinete) en su visita a la Cámara de Diputados

¿Puede haber en el mediano plazo un escenario de brote inflacionario?

Por lo pronto, los legisladores buscan aminorar el riesgo.

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