El único proyecto para dar respuesta a la crisis habitacional en Bariloche está trabado
Se trata del fraccionamiento Las Morenas, al pie del cerro Ventana, que representa un total de 320 sociales para el municipio, en concepto de “plusvalía” urbana”.
El predio de Las Morenas está ubicado al cerro Ventana. Foto: Marcelo Martínez
El único proyecto en firme que gestó el municipio en los últimos dos años para dar respuesta a la creciente demanda de lotes sociales está empantanado en el Concejo Municipal, donde su tratamiento quedó frenado a pedido del propio Ejecutivo, y se mantiene así desde marzo pasado.
El fraccionamiento Las Morenas -que un inversor privado propuso desplegar al pie del cerro Ventana- aportaría como “compensación” por los permisos requeridos un total de 320 sociales para el municipio, en concepto de “plusvalía” urbana”.
Durante largo tiempo, ante cada consulta efectuada por este medio a la anterior gestión del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas (cuando el presidente era Javier Giménez) y de la actual, con Paula Meira como titular del directorio, siempre han respondido “Las Morenas” como el as en la manga para descomprimir, aunque sea en parte la necesidad de tierras para quienes no pueden acceder al mercado inmobiliario y que se cuentan por miles.
“El problema del acceso a la tierra en nuestra ciudad es alarmante” reconoce en su primer párrafo el proyecto elaborado por el Ejecutivo y enviado al Concejo en diciembre de 2021. Calcula que la necesidad involucra a unos 10 mil hogares y acepta que esos barilochenses “viven en condiciones de hacinamiento, en viviendas precarias, sin acceso a regularización dominial ni servicios”.
La posibilidad de asentarse en el futuro barrio Las Morenas, sobre la margen sur de la ruta nacional 40 y a unos 10 kilómetros del centro de la ciudad, es la promesa que ilusionó a 320 familias que ya fueron preseleccionadas pero que siguen a la espera, a pesar de su situación priviliegiada si se las compara con otras miles que están inscriptas en el registro de demanda y -si es por el municipio- no tienen chance alguna de resolver su urgencia en el corto o mediano plazo.
Esa dejadez es objeto de críticas repetidas por parte de concejales de la oposición y de organizaciones que trabajan con la crisis habitacional, quienes señalan la falta de decisión política del intendente Gustavo Gennuso para buscar y encontrar las soluciones.
Señalaron incluso que el presupuesto para atender cuestiones de hábitat es magro y está “subejecutado” y que el gobierno no hace nada para mantener activo el Consejo Social de Tierras, donde se deberían definir proyectos y políticas sobre el tema.
Meira aseguró esta semana que el proyecto Las Morenas está frenado “en el área de Planeamiento”, a la espera de que el propietario de las tierras aporte “más documentación”. Dijo que era inminente la presentación al Concejo de un “reformulado”, pero al menos hasta el jueves no había ingresado.
Meira admitió que el de Las Morenas no es el único proyecto en carpeta para brindar soluciones habitacionales. “Hay otros en tratativa, pero no podemos adelantar nada”, le dijo a este medio. Si el intrincado trámite de Las Morenas lleva más de dos años y todavía está lejos de ver la luz, es poco alentador imaginar la evolución y el destino de los restantes.
Cuando el Concejo Municipal recibió el proyecto de ordenanza que lleva el número 442/21, en vísperas de la última Navidad, le dio el curso habitual en esos casos. Lo derivó a la asesoría letrada para que produzca un primer dictamen para que inicie luego su “ruta” por las comisiones.
A esta última etapa nunca llegó, porque antes de que la asesora letrada Josefina González Elizondo emita su opinión técnica el Ejecutivo envió una nota en la que no pide el retiro, pero sí que se suspenda el tratamiento. La comunicación es del pasado 9 de marzo. Desde entonces no hubo más noticias ni señal alguna de apuro, ni gestión por parte del gobierno de Gennuso para reimpulsar la iniciativa.
Dicen que la responsabilidad es del municipio
El apoderado de los propietarios de Las Morenas y responsable de la negociación con en el municipio es Gabriel Di Tullio, quien negó tener atraso alguno en el aporte de documentación. “Si el proyecto no avanza es por una cuestión interna del municipio”, aseguró.
Dijo además que a esta altura la dilación ya les genera un perjuicio porque los expone como supuestos responsables ante los 320 preadjudicados que esperan su lote y por eso amenazaron con retirar toda la operatoria.
“Esto es una derivación del acuerdo de hace varios años cuando se le ceden al municipio las tierras del vertedero de basura. Todo es del mismo dueño -relató Di Tullio-. En aquel momento la operación fue con un cargo, que consistía en el otorgamiento de parámetros urbanísticos y de uso de suelo sobre estas tierras sobre el Ventana, para un proyecto habitacional. Ante la necesidad del Estado, se acordó esta compensación de 320 lotes bajo la figura de renta diferencial urbana, o plusvalía”.
Según el desarrollador inmobiliario, terminó con todo el trámite que exige la municipalidad el año pasado y el proyecto “quedó en condiciones de ser enviado al Concejo”, pero desconoce por qué desde entonces no avanzó.
Según el Código Urbano, la categoría del Rango III define a los proyectos que, por su envergadura, demandan estudios especiales y un llamado a audiencia pública. Pero nadie explica por qué en el área de Obras del municipio llevan más de ocho meses sin resolver ese punto.
Di Tullio dijo que el acuerdo en su totalidad genera 600 lotes sociales, de los cuales 320 pasan en propiedad al municipio y los otros 280 quedan para el privado, aunque también tienen tamaño y precio regulado para orientar su venta a personas de bajos recursos. Otros 600 lotes serían urbanizados y vendidos sin condicionamiento, en modalidad de barrio abierto. Según el agente, está previsto que el complejo habitacional cuente también con un centro comercial y de servicios.
Pero aun con la necesidad de nuevos emprendimientos de carácter habitacional que enfrenta la ciudad, el tratamiento de Las Morenas sigue bloqueado, y no aparecen alternativas.
Una de las trabas -según los datos que circularon en el Concejo- tiene que ver con el costo de los servicios y quién se haría cargo. Algunos señalaron que si el municipio tiene la tierra puede conseguir el financiamiento para instalar los servicios en la provincia o en Nación, pero llevaría un tiempo que pocos están dispuestos a esperar. Otros plantearon la exigencia de que “se haga cargo el privado” de entregar los lotes con servicios.
Di Tullio dijo que hacer la infraestructura de agua, electricidad, gas y cordón cuneta en los 320 lotes sociales tendría un costo superior a los 400 millones de pesos. Admitió que “el Estado no lo va a hacer” y por ello la empresa que él patrocina ofreció construirlos a cambio de tierras, es decir de quedarse con las “reservas fiscales” de otros proyectos inmobiliarios que tienen en desarrollo.
Admitió que el costo de la tierra en muchos casos es menor a la inversión necesaria para dotarla de los servicios, según desde dónde haya que realizar las extensiones. Calculó que en Bariloche el costo puede promediar unos 3 millones por lote.
Para el caso de Las Morenas, explicó que la provisión de agua va a depender de una nueva obra ya prometida para captar el insumo en el lago Gutiérrez y que la energía llegaría desde una estación transformadora que tiene proyectada la CEB en la zona del Vertedero. En ambos casos no estarían listas antes de dos o tres años.
Poco compromiso
La concejal Julieta Wallace (FdT) afirmó más de una vez que el Ejecutivo no exhibe voluntad alguna de dar respuestas y lo definió como una “no política habitacional”. Recordó que el año pasado Gennuso envió el presupuesto 2022 con apenas 8 millones de pesos para programas de tierras y viviendas y en el Concejo lo modificaron y le asignaron 145 millones. Pero de ese total a esta altura se ejecutó menos de la mitad.
Wallace dijo que “el municipio tiene ahorrados más de 3.000 millones de pesos en colocaciones financieras para emergencias” y se preguntó: “¿acaso la situación habitacional de Bariloche no es una emergencia?”.
Además de su impotencia para avanzar con la intrincada ingeniería del proyecto Las Morenas, al gobierno de Gennuso le llovieron reclamos esta semana de parte de los inquilinos que son desalojados por la escasez y encarecimiento de los alquileres permanentes y también de los vecinos de cinco barrios “populares”, donde hay obras de servicios cuya ejecución está paralizada a pesar de que tienen financiamiento nacional asegurado y de que buena parte del dinero parte ya fue transferido.
Debates, legislación e impotencia
El Concejo Municipal suele funcionar como ventanilla receptora de los reclamos más acuciantes en materia de tierras y viviendas y ante esa realidad algunos representantes de la oposición elaboraron e impulsaron hace dos años un proyecto para declarar la emergencia habitacional y dotar de mayores recursos a las políticas para llegar con servicios básicos a los barrios que no los tienen y para generar lotes sociales.
El oficialismo siempre se opuso y luego de un debate que se extendió varios meses llegaron a un acuerdo para archivar la palabra “emergencia” y aprobar el programa “Hábitat Bariloche”, con metas concretas y un presupuesto fijo. Aun así las soluciones no llegaron, porque se ejecutó a medias y porque herramientas creadas mucho tiempo antes como el “banco de tierras” municipal o el “registro de demandantes” a soluciones habitacionales tienen una existencia apenas simbólica.
El registro sirvió en parte para seleccionar a los 320 preadjudicados de Las Morenas, aunque el número se completó con otras familias con las que el municipio negoció su retiro de algunas “tomas” a cambio de entrar en esa nómina.
“El problema del hábitat no da para más, es un tema angustiante para miles de barilochenses y no se puede enfrentar sin una asignación de recursos” dijo Wallace cuando se aprobó Hábitat Bariloche y lo podría repetir hoy sin cambiar una coma.
Como una confesión de que los instrumentos disponibles hasta ahora fueron de escasa utilidad, el concejal Pablo Chamatrópulos (Podemos Bariloche) presentó hace un mes otro proyecto de ordenanza para declarar en la ciudad la “urgencia” habitacional (a la expectativa de que ese término pase el filtro del oficialismo), con la condición de mantener esa calificación “hasta tanto se construyan 5.000 viviendas nuevas o se cumplan cinco años de la sanción” de la normativa.
El articulado, en lo esencial establece facilidades, excenciones tributarias y plazos abreviados para la aprobación de obras con el fin de “facilitar loteos nuevos y construcciones o ampliaciones nuevas de inmuebles con destino habitacional”.
Una de las cláusulas prevé generar un fondo para el otorgamiento de “garantías recíprocas” a los residentes inquilinos que necesiten firmar un nuevo contrato de locación.
También establece un beneficio fiscal del 75% sobre las tasas municipales que correspondan a inmuebles destinados a alquiler de vivienda permanente.
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