Alquileres con nueva ley: aumentos cada 6 meses y contratos de 3 años
Punto por punto, te explicamos cómo es la nueva ley aprobada por Diputados la semana pasada.
Alquileres: desde hoy se actualizan cada seis meses.
La semana pasada, en una sesión que se prolongó durante casi 17 horas en la Cámara de Diputados, el oficialismo celebró una histórica victoria al lograr la aprobación de su propia versión de la reforma a la Ley de Alquileres. La votación final se produjo pasadas las 5 de la madrugada, y marcó un punto de inflexión en la regulación de los alquileres. Esta nueva ley se convirtió en un hecho que terminó por aceptar la iniciativa venida en revisión del Senado, donde el Frente de Todos impulsó modificaciones clave.
La iniciativa aprobada mantiene la duración de los contratos de alquiler en tres años, pero introduce un cambio significativo al reducir el intervalo mínimo para actualizar el precio del alquiler de un año a seis meses. Esto significa que los alquileres podrán ajustarse más frecuentemente, lo que tiene implicaciones tanto para inquilinos como para propietarios.
La votación final reflejó una ajustada mayoría a favor de la reforma, con 128 votos a favor, 114 en contra y ninguna abstención. Para alcanzar esta mayoría, el Frente de Todos contó con el apoyo de algunos diputados del Frente de Izquierda, mientras que el Interbloque Federal y Provincias Unidas se dividieron en sus votos.
Entre los miembros del Interbloque Federal, hubo votos a favor de la iniciativa por parte de Natalia de la Sota (Córdoba Federal), Enrique Estévez (Socialista), Mónica Fein (Socialista) y Alejandro «Topo» Rodríguez (Identidad Bonaerense). Sin embargo, Graciela Camaño (Identidad Bonaerense), Carlos Gutiérrez (Córdoba Federal) y Florencio Randazzo (Identidad Bonaerense) votaron en contra, y el cordobés Ignacio García Aresca se ausentó en la votación.
En Provincias Unidas, el bloque Juntos Somos Río Negro se dividió, con Luis Di Giácomo a favor del proyecto y Agustín Domingo en contra. Por otro lado, los dos diputados del Frente de la Concordia Misionero, Carlos Fernández y Diego Sartori, se alinearon a favor de la Ley de Alquileres del oficialismo, manteniendo la cohesión en su voto.
La aprobación de esta ley se produjo 49 días después de que la oposición lograra la media sanción en la Cámara baja con una propuesta que buscaba reducir a dos años la duración de los contratos de alquiler e indexar sus valores cuatrimestralmente, permitiendo ajustes más frecuentes sin indicadores fijos. Sin embargo, la mayoría opositora no logró mantener su posición en el Senado, donde el oficialismo impulsó modificaciones clave al proyecto.
Alquileres con nueva ley: de qué se trata
Esta nueva ley de Alquileres mantiene los tres años de duración de los contratos, pero establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, contrariamente a la normativa que estaba vigente que permite hasta una sola actualización por año del valor del alquiler.
En tanto, se establece como índice para la actualización del precio el coeficiente de «Casa Propia», utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
El mismo estará «conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina».
Además, el texto de la norma aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional, así como la publicidad del precio de las locaciones de inmuebles no puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.
También se incorpora un incentivo fiscal relacionado al monotributo, al disponer que «los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo».
Por otra parte, se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional, la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes «utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados».
En tanto, quedó plasmado otro beneficio según el cual «las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación».
Alquileres con nueva ley: lo que dejó el debate en Diputados
El debate de la ley de Alquileres comenzó a las 4 de la madrugada, cuando los diputados ya llevaban casi 16 horas de sesión. En realidad, el tratamiento de la iniciativa estaba previsto para más tarde de acuerdo al orden del día aprobado en Labor Parlamentaria, pero los presidentes de los bloques acordaron adelantar la discusión.
El encargado de introducir el tema fue el presidente de la comisión General, Lucas Godoy (Frente de Todos), quien subrayó que no existe «una relación paritaria» entre las dos partes del contrato de alquiler, por lo que la normativa debía «legislar para equilibrar las condiciones de los contratantes».
«No estoy hablando de que haya buenos y malos; lo que hay son asimetrías», aclaró al respecto.
Tras reconocer que la ley aprobado en 2020 fruto del acuerdo transversal no dio las respuestas esperadas, pero explicó que el aumento descontrolado de los precios de los alquileres y la reducción de la oferta responde a otros fenómenos que no tienen que ver con el texto mismo de la norma.
En este sentido, puso el foco en el crecimiento de los alquileres temporarios y la propia lógica inflacionaria que atraviesa a todos los precios de la economía.
A su turno, el diputado del PRO Pablo Tonelli, en carácter de miembro informante del dictamen de minoría, explicó las razones por las cuales a su entender fracasó la ley original 27.551, que particularmente perjudicó a los inquilinos dado que «provocó una enorme retracción de viviendas para alquilar».
«Al momento de sancionarse la ley, la oferta oscilaba entre unas 7 mil y 8 mil unidades de oferta; hoy en día la oferta se ha reducido a bastante menos de mil. Hoy por hoy está en el orden de las 500 unidades. Esto es evidente que perjudica a los inquilinos y dada la escasez de la oferta les impide negociar en igualdad de condiciones los términos del contrato«, explicó.
Para el macrista, este balance negativo tiene como origen «la alteración del equilibrio entre las partes«.
«Y la verdad es que hay que concluir que la Ley 27.551 alteró ese equilibrio y con la intención de proteger a los inquilinos, los terminó perjudicando«, expresó.
Luego Tonelli advirtió que la ley venida del Senado, que calificó como una copia de la le vigente «con mínimos maquillajes», va a «afectar la rentabilidad de los locadores, y ya hemos visto lo que pasa cuando esto sucede».
«Lo razonable, lo sensato entonces, si queremos un resultado distinto y volver a una situación de normalidad y que la oferta se amplíe, es entonces que insistamos en nuestra sanción, que es lo que propiciamos en nuestro interbloque», finalizó el opositor de Juntos por el Cambio.
Por su parte, el diputado del Frente de Todos Itai Hagman negó rotundamente que «la existencia de una ley de alquileres era la causa de todos los problemas en el mercado inmobiliario».
Según dijo, en la ciudad de Buenos Aires la oferta de alquileres se incrementó hasta el primer trimestre del año 2022, y recién entonces comenzó a verificarse una caída, lo cual cronológicamente se ubica después de la sanción de aquella ley de Alquileres denominada «Lipovetzky».
A su turno, Alejandro Cacace, argumentó a favor de establecer contratos de dos años y no de tres, señalando que la situación argentina es muy distinta a la de países como Alemania, que «es un país que tiene estabilidad y no tiene inflación» y por ende «no habría absolutamente ningún problema en tener contratos de tres años, inclusive más largos».
«Lo que pasa es que acá tenemos 12% de inflación (mensual) y acelerándose. Cuando uno fija por 3 años el contrato y no puede actualizarlos, esa incertidumbre hace que los propietarios retiren las propiedades, vendan las propiedades, las pasen al alquiler temporario o traten de hacer actualizaciones más frecuentes«, explicó.
La última oradora fue la diputada del Frente de Todos Paula Penacca, quien interpretó como una «falacia» la teoría según la cual «el mercado de alquileres funcionaba bien y esta ley lo rompió».
En ese sentido, la legisladora camporista afirmó que «la ley no es el problema» que origina la inflación de los alquileres, sino que ésta responde al contexto más general de la aceleración inflacionaria que se desató en 2018 cuando se llegó a una «devaluación anual del 100%«.
«Por lo tanto la expectativa de propietarios e inmobiliarias no coinciden con lo que logran ganar», explicó Penacca.
«Hay una última falacia, que es un contrato libre entre iguales; ni es un contrato libre, ni es entre dos partes, porque en el medio están las inmobiliarias y que esta desigualdad es manifiesta, porque las personas que tienen que buscar donde vivir, no pueden elegir no alquilar», completó.
NA
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