Las hipotecas de bien futuro y las divisibles ¿son lo mismo?

Introducción. El Gobierno, mediante el DNU 1017/2024 (12/11/24) dispuso una serie de medidas para revitalizar y dinamizar el mercado inmobiliario creando la hipoteca divisible y permitiendo la hipoteca sobre derecho real de superficie, entre otras medidas que dispone el decreto.  Estas nuevas figuras podrán aplicarse a inmuebles comercializados con boletos de compraventa o comercializados bajo forma de fideicomisos para inmuebles que aún no están subdivididos, como las ventas en pozo.  

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Cada acreedor puede ahora gestionar su parte de la hipoteca de manera independiente indistintamente si el inmueble fue subdividido o no, o si el inmueble existe como tal, por lo que habrá también mayor seguridad jurídica y, frente a un caso de insolvencia o mora el acreedor, no se pone en riesgo todo proyecto sino que ejecuta solo una porción de los bienes, con el agregado de que luego estas hipotecas pueden cederse, securitizarse o integrar las mismas a fideicomisos financieros o efectuarse emisión de letras hipotecarias .  

Hipoteca Divisible vs. Hipoteca de Bien Futuro: diferencias esenciales  

No, la hipoteca divisible y la hipoteca de bien futuro no son lo mismo, aunque muchos operadores jurídicos así lo expresen. Una hipoteca divisible es una garantía hipotecaria que permite dividir el monto garantizado en partes independientes cuando se efectúa la subdivisión del proyecto constructivo. Es una figura que aplica indefectiblemente para proyectos inmobiliarios que van a ser posteriormente subdivididos y/o afectados al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios: cuando se efectúa esa afectación al régimen de propiedad horizontal, la hipoteca se subdivide sobre cada unidad funcional con un valor y condiciones distintas e independientes con el beneficio de que independiza también la suerte de cada crédito. 

En la hipoteca de bien futuro, el inmueble aún no existe físicamente (por ejemplo, un edificio en construcción) mientras que, en la hipoteca divisible, aunque el inmueble físico puede existir o no, lo importante en este último caso es que las unidades funcionales (por ejemplo, departamentos) aún no han sido registradas individualmente, es decir, se considera un único objeto para efectos de la hipoteca.  

Entonces, la hipoteca de bien futuro se enfoca en garantizar obligaciones sobre un inmueble que aún no existe físicamente o está en construcción (el concepto clave es la futura existencia física del bien, como en el caso de un inmueble en pozo), mientras que la hipoteca divisible aplica a inmuebles que se proyectan para ser subdivididos en el futuro mediante la creación de unidades independientes, indistintamente si esas unidades están construidas o no: el énfasis en este último caso está en la futura subdivisión registral más que en la existencia física del bien. 

Quizá podemos apreciar más fácilmente esta diferencia si tomamos nota que en la hipoteca de bien futuro, el bien puede no tener siquiera planos aprobados o registro mientras que en la hipoteca divisible ya debe existir al menos un proyecto de subdivisión aprobado o en trámite para que la hipoteca divisible sea viable. 

¿Por qué parecen lo mismo? 

Cuando un desarrollador hipoteca un terreno o un inmueble en construcción y proyecta la subdivisión futura, los conceptos de “bien futuro” y “bien divisible” se solapan. En estos casos el objeto inicial de la hipoteca es un bien único y no subdividido y la hipoteca se reestructura o adapta a medida que el inmueble se subdivide y se registran las unidades individuales. Por esta razón, muchos operadores jurídicos y registrales consideran que ambas figuras son, en esencia, manifestaciones prácticas del mismo fenómeno: la afectación de un bien único con destino a una futura división, pero, como lo aclaramos, no necesariamente son cuestiones que se superponen indefectiblemente. 

Conclusión 

En el contexto del derecho argentino, donde el DNU 1017/2024 ha formalizado la posibilidad de constituir hipotecas divisibles desde un estado indiviso, parece razonable considerar que la hipoteca de bien futuro y la hipoteca divisible están profundamente relacionadas y, en ciertos casos, pueden ser funcionalmente equivalentes. Sin embargo, el uso de ambos términos debe ser diferenciado: 

Hipoteca de bien futuro es más amplia, ya que puede aplicarse a cualquier inmueble proyectado, sin importar si será divisible. 

Hipoteca divisible es una categoría más específica que se utiliza en el contexto de subdivisiones planificadas o futuras. 

La confusión o aparente equivalencia entre ambas figuras no es un error conceptual, sino una consecuencia de su superposición práctica que se da en algunos proyectos inmobiliarios, más no en todos. 

* Abogado. Doctor en Ciencias Jurídicas. Profesor de grado Universitario de Ciencias Jurídicas.