Proponen autorizar en Bariloche edificios de mayor altura en el microcentro

Con la intención de aumentar la densidad poblacional en un área que ya tiene la infraestructura de servicios y no necesita nuevas inversiones, un proyecto de ordenanza que comenzó a desandar su ruta en el Concejo Municipal promueve cambios en el Código Urbano para autorizar edificios de mayor altura en el radio céntrico.

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La iniciativa es impulsada por el concejal Leandro Costa Brutten, quien tomó como base una propuesta del Colegio de Arquitectos local, interesado también en aclarar y emprolijar la normativa relacionada con alturas, patios interiores y otros requisitos que rigen en el centro y en distintos barrios.

Costa Brutten dijo que la zona céntrica de Bariloche tiene mayor aptitud para “aprovechar la capacidad instalada” en redes de agua, cloacas, gas y electricidad, en contraste con el alto costo que significa llevar los servicios a otros sectores de la ciudad, hoy semiurbanizados.

Señaló que el plan propuesto es “impactar con mayor altura en el microcentro y bajar la altura en los barrios”. El nuevo régimen -subrayó- propiciará nuevas inversiones y valorizará muchas propiedades. La plusvalía resultante también generaría ingresos económicos al municipio, tal como está legislado para esos casos.

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El concejal dijo que la idea surgió de varias reuniones con las autoridades del colegio de Arquitectos, que ya tenía un proyecto en ese sentido, para redireccionar mejor el crecimiento de la ciudad.

La iniciativa señala en sus fundamentos que uno de los “desafios” de Bariloche es resolver el déficit de vivienda, y que desde “ámbitos internacionales” relacionados con el ordenamiento territorial se aconsejan las regulaciones “que promuevan la densificación en áreas servidas”. Agrega que los procesos de aumento de la densidad urbana impulsados en esos términos constituyen un modelo de “crecimiento sustentable”.

El proyecto de ordenanza ingresó al Concejo a fines de noviembre y hoy está a la espera del dictamen de asesoría letrada. Luego deberá iniciar el recorrido en comisiones. Su autor dijo que en esa instancia, a partir de febrero, tienen previsto citar a juntas vecinales, los colegios profesionales y otras entidades que puedan aportar opiniones fundadas sobre el tema.

La coherencia del Código de Bariloche

La presidente del Colegio de Arquitectos local, Alicia Albandoz, dijo que en principio habían manifestado su interés en que se corrijan las alturas en el área “centro periférica”, puntualmente la calle Gallardo, donde el Código de Edificación permite solo planta baja y 3 pisos y “seria apropiado llevarlo a 5”.

Dijo que “los criterios de habitabilidad serían los mismos” y que el objetivo es generar pautas para un crecimiento más armónico y con una coherencia que hoy no tiene. “No es para nada exagerado, hemos vistos borradores con proyectos del gobierno bastante más ambiciosos”, dijo Albandoz.

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Para responder de antemano a eventuales voces críticas, dijo que “el macrocentro no se toca”, pero sí las calles principales como Mitre, Moreno, Vicealmirante O’Connor, Elflein y San Martín, donde “las densidades por Código hoy son muy bajas”.

Hace unos años otra modificación permitió los edificios en altura en el barrio Belgrano, que hasta entonces era residencial y de casas bajas, lo cual generó numerosos edificios en altura, desató cuestionamientos y también provocó limitaciones en el acceso a servicios como el gas natural.

El proyecto de Costa Brutten habilita por ejemplo alturas de 19,75 metros en Vicealmirante O´Connor, y de 16,75 metros en Onelli, aunque en esas y otras arterias establece que las alturas de edificación “no podrán sobrepasar la altura de basamento arquitectónico que se defina”. También reglamenta el tamaño de “los patios de aire y luz”, los retiros frontales, los ”cuerpos salientes” y el techado de las edificaciones.

Entre las justificaciones técnicas señala que las áreas urbanas donde se aplicarían mayores alturas para edificar son “las de mayor aptitud ambiental, poseen toda la infraestructura de servicios y los equipamientos urbanos, lo cual redundaría en un rápido aumento de la oferta habitacional, a la vez que generaría una reducción de los conflictos de movilidad urbana, visto que para desplazarse las distancias son mayormente peatonales”.

Albandoz dijo que ordenar la normativa es indispensable y recordó que Bariloche arrastra una larga serie de excepciones e incumplimientos, entre los que citó -como ejemplo-, la alteración de las densidades que impusieron los barrios del IPPV.

Razones técnicas del proyecto en Bariloche

El proyecto de Costa Brutten señala que el actual Plan Estratégico Integral de Desarrollo de Bariloche habla sobre las demandas de servicios y dice que “a diferencia de la creencia generalizada, se satisfacen tanto mejor cuanto más densa y compacta es la trama urbana”. Y añade que “la condición de ciudad extensa y de baja densidad de Bariloche implica una dificultad para el financiamiento de las obras de infraestructura”.

Afirma además que que desde el punto de vista de la gestión pública también hay que valorar “la existencia de instrumentos de costeo para las obras e inversiones (contribución por mejoras, captura de plusvalías o rentas extraordinarias) más eficientes cuanto mayor es la densidad demográfica”.

Costa Brutten dijo desconocer la opinión del Ejecutivo sobre el tema y espera escucharla a medida que avance el debate. “Hasta ahora parece que el único interés que tienen es la aprobación de barrios cerrados”, acusó.