Alertan sobre el alto número de viviendas ociosas que comprimen el mercado de alquileres en Bariloche
Se estima que un 10% de las unidades habitacionales en Bariloche estarían vacías y esa cifra llega a 5.000. Ese porcentaje supera a la ciudad de Buenos Aires, que es señalada como el epicentro de la especulación inmobiliaria.
Las pizarras de las inmobiliarias de Bariloche ya casi no exhiben ofertas de alquileres porque no hay propiedades en el mercado. Archivo
Una ONG que trabaja con temas de Ambiente y Hábitat difundió un relevamiento preliminar de viviendas ociosas en Bariloche, que superaría el 10%, y propuso una batería de medidas para atender la creciente demanda de inquilinos que no encuentran dónde vivir y la crisis general que afecta a ese mercado.
Según el informe, el 10,3% de los medidores eléctricos que administra la CEB registran consumos promedio inferiores a los 50 kW/h por mes, lo cual se toma como parámetro para señalar situaciones de “vacancia” habitacional.
Ese número registrado en Bariloche (casi 5.000 unidades que estarían vacías) supera por ejemplo a la ciudad de Buenos Aires, que es señalada como el epicentro de la especulación inmobiliaria, donde la última medición ubicó la vacancia en 9,2%.
La Fundación Ambiente Desarrollo y Hábitat Sustentable dijo que ese dato es el “más llamativo” de los obtenidos en la información aportada por la Cooperativa Eléctrica y se trata de un indicador “muy preliminar” que debe ser profundizado.
Señaló no obstante que la existencia de un 10% de viviendas ociosas (sobre un total de 47.000 medidores residenciales) representan un aumento considerable respecto del último censo (2010) y lo contrastó con los 4.000 barilochenses anotados en el registro de demandantes que lleva el Instituto Municipal de Tierras y Viviendas.
El trabajo técnico repasa legislación de otros países e incluye propuestas para implementar medidas a nivel local que beneficien a los inquilinos. La comprobación sobre el alto número de viviendas ociosas “hace urgente el debate sobre alquileres y la capacidad de regulación del mercado”, sostuvo la ong.
Uno de sus referentes, el investigador y docente Tomás Guevara, recordó que la creciente “inquilinización” en Bariloche y en todo el país es un fenómeno “de este siglo”. Explicó que todos los censos nacionales, desde la década del 40 hasta el de 2001, daban cuenta de un progresivo paso del grueso de la población de la condición de inquilinos a propietarios de viviendas. Pero esa cadena se cortó en las última dos décadas. Desde entonces creció en forma gradual la cantidad de personas que dependen de un alquiler en forma permanente, sin otra opción, en el mediano o largo plazo.
Por ejemplo para Bariloche el censo 2010 determinó que el 23,1% de la población alquilaba su vivienda, “pero hoy es razonable suponer que (esa proporción) se haya profundizado”, dijo la fundación. Para ese año, el 82% de las viviendas estaban ocupadas, a las que se sumaban un 10,6% de subocupadas y el 5,3% de las unidades habitacionales estaba “vacante”. Este último número se habría duplicado en la última década, según el relevamiento dado a conocer en estos días.
La información aportada por la CEB señala que el consumo mensual promedio de los medidores residenciales es de 188 kw/h. El 29% de las viviendas resgistró en 2021 un consumo menor a 100kW/h mensuales, de lo cual se deduce que tuvieron ocupación parcial, por uso turístico o por tratarse de segundas residencias.
El detalle indica a su vez que el 10,3% de los medidores registró menos de 50 kW/h, lo cual equivale “al consumo regular de una heladera con freezer”, de modo que se puede deducir que se trata de viviendas deshabitadas.
Esos guarismos (unas 4.920 viviendas vacantes) “no se reparten en forma homogénea en el territorio”, dice el estudio. Las viviendas subocupadas o vacías se encuentran en su gran mayoría en el centro de Bariloche y en barrios del Oeste.
Guevara subrayó que el problema a nivel local es particularmente grave, porque a priori el índice de viviendas ociosas “es todavía mayor a Buenos Aires”.
Dijo que el consumo de los servicios básicos es un parámetro de “vacancia” que se reconoce a nivel internacional, pero para un mayor ajuste debería complementarse con otros como las declaraciones juradas de los propietarios y las inspecciones que realice el propio Estado.
El paquete normativo para regular alquileres en el mundo
La fundación de Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentable reseñó las políticas aplicadas por los gobiernos de Nueva York, California, Vancouver (Canadá) y varios países europeos con larga tradición en materia de regulación de alquileres y “políticas sociales focalizadas” para atender la situación de los inquilinos.
Citó casos de controlo de precios, alquileres sociales (implementados durante décadas en Suecia y en Alemania), subsidios a la demanda e impuestos a la vivienda ociosa.
También mencionó el caso de la intendencia de Montevideo, donde en 2017 se puso en práctica un adicional del 100% sobre el impuesto inmobiliario para las viviendas que se hallen deshabitadas en un período mayor a un año. La identificación se raliza allí por el consumo eléctrico, cuando está un 90% por debajo del promedio histórico.
Guevara dijo que “claramente existe un problema de eficiencia y de asignación de recursos en el mercado inmobiliario” y se hace necesario alguna intervención del Estado, más allá de los requisitos planteados en la última ley de alquileres.
Consideró que dentro del paquete de regulaciones a nivel local se podría avanzar, por ejemplo con un espacio de “negociación colectiva” que siente a una mesa a los inmobiliarios y martilleros, a los inquilinos y a representantes del Estado. De allí surgirían precios de referencia, no vinculantes, pero que le darían más transparencia al mercado.
También está la opción de generar un programa de alquileres sociales (como ya lo ensaya el municipio de San Martín de los Andes) o evaluar un impuesto a la vivienda ociosa.
Sobre esto último Guevara admitió que se trata de un tema “espinoso”, por la dificultad para determinar el sujeto imponible. Pero recordó que Bariloche es pionera en materia de regulaciones para la generación de suelo urbano, como la ordenanza de plusvalía o “renta diferencial de la tierra” (aprobada hace una década), o el impuesto a los inmuebles libres de mejoras, que también tiene varios años de vigencia y que se creó a propuesta de un grupo de investigación de la UNRN.
Guevara dijo que este último instrumento no tenía un fin exclusivamente recaudatorio pero en la práctica no funciona así, porque no logró estimular la puesta en uso de los inmuebles vacíos, como sería el propósito de un impuesto a la vivienda ociosa.
Una ONG que trabaja con temas de Ambiente y Hábitat difundió un relevamiento preliminar de viviendas ociosas en Bariloche, que superaría el 10%, y propuso una batería de medidas para atender la creciente demanda de inquilinos que no encuentran dónde vivir y la crisis general que afecta a ese mercado.
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