Las trampas más comunes al invertir en inmuebles

El perfil de quién se decide a realizar una colocación de fondos, es crucial al momento de elegir el plazo, el instrumento, y la forma de la inversión. Quienes tienen una impronta conservadora en general se caracterizan por la aversión al riesgo. Es decir, prefieren una inversión segura, aunque la misma otorgue un premio menor. La elección se orientará entonces a inversiones que le reporten rendimientos previsibles, como por ejemplo plazos fijos, el dólar o un inmueble.

Precisamente la inversión inmobiliaria, se precia de ser segura, previsible, de largo plazo, sin sobresaltos. El paraíso para el inversor que no desea el estrés de la vorágine de las finanzas.

Sin embargo, si se confunde la estabilidad que ofrece una inversión inmobiliaria con la parálisis del inversor, una excelente oportunidad de hoy puede convertirse en estancamiento y cuantiosas pérdidas mañana.

Existen una serie de trampas comunes en las que es muy fácil caer al incursionar en el sector inmobiliario. Es por esa razón que quien apuesta a la compra de inmuebles como herramienta para obtener una rentabilidad, debe estar tanto a más atento a su cartera, que alguien que apuesta al negocio de las finanzas. He aquí, una lista de los tropiezos más comunes.

Trampa del uso

Si se adquiere un inmueble a fin de obtener una renta, ese debe ser el uso exclusivo de la propiedad. Confundir una inversión inmobiliaria con un inmueble para uso familiar en fines de semana o vacaciones no solo puede abortar el plan de negocios, sino que puede influir para mal al momento de elegir el departamento o casa más adecuado para generar rentabilidad.

Trampa de la capitalización

En el común de los inversores tradicionales, existe la percepción de que los inmuebles en general suben de precio, y que rara vez su cotización baja. En efecto, si se analizan en detalle los datos de los últimos diez años en Argentina, el valor en dólares de los inmuebles se duplicó con creces.

Sin embargo, esa tendencia no es ilimitada, y siempre existe la posibilidad de un punto de quiebre o estancamiento. Un ejemplo claro es lo sucedido en Argentina en el año 2001. Hasta ese año, la tendencia en el precio de los inmuebles era excelente. Con la crisis, los valores se desplomaron hasta un 50%. Quien supo salir a tiempo y reinvertir uno o dos años después, logró duplicar e incluso triplicar el capital.

Trampa de la parálisis

Creer que la compra del primer inmueble es una línea de llegada y que la próxima meta es la compra del segundo, es un grave error en el que caen muchos inversores. Más allá de la escasa liquidez del instrumento de inversión, la cartera inmobiliaria debiera ser tanto o más dinámica que una cartera financiera. O al menos así debiera considerarlo el inversor. Es precisamente en la dinámica de la compra venta en la que se obtiene una mayor y más rápida capitalización. Los especialistas estiman que con una gestión activa de la cartera inmobiliaria, es posible multiplicar diez veces el capital en solo 20 años. Hacer lo mismo con una estrategia de gestión pasiva, demandaría 150 años. Es clave por lo tanto, tener bien en claro cuál es la fase de precios en la que se encuentra el negocio, y no titubear a la hora de salir.

Trampa del conocimiento

Un viejo refrán de la abuela dice: “Lo importante no es saber, sino tener el teléfono del que sabe”. No solo se trata de comprar. Hay que saber cómo, cuándo y dónde comprar. Muchos inversores cuentan con los fondos necesarios para conformar una buena cartera en el sector inmobiliario, pero no tienen la comprensión necesaria de los flujos en el mercado. El resultado puede ser frustrante y costoso. La mejor solución es buscar asesoramiento a tiempo, y no considerar esto como un costo innecesario, sino como una parte fundamental de la inversión: aquella que puede marcar la diferencia entre ganar o perder.

Trampa de los costos

Habitualmente hay cuatro factores que se miran primero que nada al momento de invertir: precio, rentabilidad, riesgo y liquidez. Sin embargo, existen costos que se deben afrontar en toda inversión, y que son menos tenidos en cuenta. Al asesoramiento hay que sumar comisiones, escritura, sellados entre otros. Hay que saber que en cualquier inversión hay costos, los cuales se relacionan con las características de cada tipo de colocación. Lo más prudente es incorporarlos a la ecuación total, y no caer en la trampa de la parálisis a raíz de los mismos, sino tener presente el panorama completo del negocio y el potencial de las diferentes operaciones posibles.

Trampa de la ilusión de precios

A diferencia de lo que sucede con los papeles, las propiedades suelen generar un vínculo y un sentido de pertenencia con los propietarios. Ello suele distorsionar la percepción que el dueño de un inmueble tiene acerca del precio de su propiedad. Por consecuencia se suelen desaprovechar los buenos ciclos de precios a la espera de que el mercado convalide el precio que el dueño cree que tiene el inmueble, algo que quizá nunca suceda. Quienes hace años trabajan en el rubro, indican que las propiedades que se mantienen en cartera durante muchos años no son las que generan mejor rentabilidad, sino que la mejor estrategia es la diversificación y la rotación.

Trampa de la producción en serie

La tendencia del mercado no es lo único que influye en la tendencia de precios de un inmueble. Es un error pensar que el mismo grado de capitalización que se logró con la inversión en un inmueble, se repetirá nuevamente de la misma forma, en el mismo plazo y en el mismo grado. No hay parámetros estrictos que permitan poner a todas las propiedades en la misma bolsa. El valor de cada inmueble sigue el clima general de valores en el mercado, pero al mismo tiempo es un precio en si mismo que se relaciona con otros factores externos como el contexto geográfico y urbano inmediato, la realidad de la región en la que está ubicado, el clima, el grado de deterioro, la calidad de la construcción.

Datos

Real State. Un rubro de inversión tradicional, estable y de largo plazo.

Invertir no se trata solo de contar con el capital. Se requiere una adecuada estrategia, sentido de oportunidad y buen asesoramiento especializado.

Diversificación. La mejor estrategia para ingresar al mercado inmobiliario.

Los errores mas comunes