Efecto covid-19: las propiedades en la región caen en dólares hasta 30%
Hay pocas operaciones en el mercado producto de la incertidumbre económica existente. El precio lo define hoy el comprador que tiene las divisas para cerrar la transacción.
La parcial apertura del mercado inmobiliario en la región trajo muchos interrogantes sobre cómo evolucionará en el corto y mediano plazo la oferta y demanda de viviendas. Entre las familias que buscan una propiedad o inversores que quieren resguardar sus ahorros en los ladrillos, se encuentran la mayor parte de las consultas.
Lo primero que adelantan los operadores, cuando se los consulta sobre este tema, es que Río Negro y Neuquén muestran grandes diferencias de comportamiento entre sus distintas ciudades. No tiene el mismo valor un departamento en el centro de la capital neuquina, que esa misma unidad colocada en Zapala; y hay diferencias de precios entre un metro cuadrado en Cipolletti y otro en Choele Choel, por dar tan solo algunos ejemplos.
Hoy existen dos ciudades de referencia en nuestra región como para poder hacer un análisis del mercado: Neuquén capital y Bariloche. Sobre ellas existe una oferta y demanda consolidada y se registran los precios testigos para el resto de las plazas provinciales que, en general, son bastante menores a los que se logran en estas dos localidades.
Caso neuquino
La oferta de propiedades en esta ciudad capital prácticamente se ha cuadruplicado en la última década. En todo este tiempo la actividad petrolera y, en menor medida, comercio y servicios impulsaron su demanda. Una baja proporción fue hacia la compra de la primera vivienda y el resto fue para renta (alquiler).
Durante el período 2003-2019, con algunas excepciones puntuales, los precios del metro cuadrado -a estrenar o usado- mostraron una tendencia al alza. Es así como en el centro de Neuquén hacia fines de 2004/2005 se podían concretar compras de departamentos por 800 dólares el metro cuadrado, duplicando sus precios de venta diez años después. Pero el stock de propiedades creció significativamente y hoy con un mercado algo más sobreofertado y una demanda retraída, producto de la crisis existente, el esquema tambalea. Este escenario, sin dudas, impacta sobre los precios que claramente reflejan una tendencia hacia la baja. La oferta aumentó en precio y la demanda está dando hoy señales de que no está dispuesta a convalidar esos valores. En este contexto, son pocas las operaciones de compra-venta cerradas en estos primeros días de operaciones.
¿De qué montos hablamos? Un departamento, de calidad estándar y unos 70 metros cuadrados, de dos dormitorios y cochera en el microcentro de Neuquén, las inmobiliarias lo ofrecen a poco más de 140.000 dólares. En el actual contexto económico, ese potencial vendedor deberá esperar si quiere lograr concretar esta operación. “Hoy el mercado lo maneja quien tiene dólares en la mano. Es decir, el comprador define que precio quiere pagar. Después está en el propietario si acepta o no la oferta”, confiesa un importante desarrollador regional al ser consultado por el tema.
Este concepto, trasladado a distintas consultas realizadas en inmobiliarias, termina por definir que los precios promedio de los departamentos en la ciudad capital retrocedieron un promedio del 20% en dólares desde la reciente apertura de los negocios. En algunos casos, dependiendo las necesidades del vendedor, esa caída alcanza hasta el 30%.
Algo parecido ocurre con los terrenos. Muchas inmobiliarias pesificaron su oferta para atraer compradores. Pero la demanda, en este segmento del mercado, sigue con mucha incertidumbre y prefiere esperar. La caída promedio de precios alcanza hasta el 40%, siempre medido en dólares.
Bariloche, pocas ventas
La ciudad más importante de Río Negro no queda ajena a la crisis en la que se encuentra sumergida el mercado inmobiliario.
“Las operaciones hoy son puntuales y toman mucho en cuenta el costo de oportunidad que significa contar con los dólares a la hora de ofertar”, confiesa una operadora de esa ciudad. Agrega que “las pocas ventas concretadas fueron como inversión. El corte del crédito restringió muchísimo las operaciones para adquirir la primera vivienda”.
Los precios del metro cuadrado -a estrenar o usados- en el centro de Bariloche están cayendo hasta un 20% según datos suministrados por las inmobiliarias. “Hoy se puede llegar a conseguir un departamento en buen estado en menos de 1.800 dólares el metro cuadrado, cuando hacia fines de 2015 esa misma vivienda se podía colocar arriba de los 2.500 dólares”, confió la fuente.
La venta de terrenos, si bien es limitada en Bariloche, hoy también se encuentra paralizado a la espera de señales. Cuando se analiza la evolución que muestra el mercado inmobiliario en esta ciudad, se puede aseverar que las propiedades van hacia una baja selectiva de los precios. Los compradores van a seguir presentando ofertas agresivas con los dólares en la mano, pero muchos vendedores van a optar por retirarse del mercado ante la exigencia en la baja de precios para cerrar la operación.
Cómo sigue el mercado
La incertidumbre que existe hoy en la economía argentina golpea de lleno en el mercado inmobiliario.
Uno de los factores que definen este tipo de escenario es la parálisis económica que se espera para lo que queda de este año y el 2021. Otro, es la brecha cambiaria. Mientras el dólar oficial y el paralelo mantengan una diferencia superior al 30% el negocio sufre distorsiones que terminan empantanando las posibles transacciones.
Quien tenga dólares billete en la mano impondrá condiciones; quien no tenga necesidades de vender retirará su oferta. Conclusión: se enfrían las operaciones de compra-venta.
Este escenario permite inferir que en el corto plazo la crisis continuará -con ventas selectivas- teniendo en cuenta que la economía tardará en recuperarse y que la brecha cambiaria se mantendrá.
Solo los desarrolladores que tengan espaldas financieras podrían sobrellevar esta parálisis sin vender por debajo del valor del mercado. En el mediano plazo, nadie garantiza que es lo que puede llegar a pasar.
La vuelta del “dólar ladrillo”, promedio entre oficial y paralelo
“Lo que está pasando en la venta es que hay muchas consultas, el que tiene dólares presiona para abajo, el que tiene pesos quiere salir de los pesos porque se espera una inflación importante en el momento que se empiece a mover la economía y va a quedar fuera de la posibilidad de adquirir algo. Es toda una charla y una mediación que lleva su tiempo para que se pueda llegar, en su momento, a concretar algo”, aseguró Guillermo Reybet, empresario neuquino del sector.
En el mismo sentido, señaló que los precios de las propiedades se mantienen en los valores anteriores a la pandemia, pero que por la fuerza del dólar en mano se genera una serie de ofertas y regateos desde los compradores a los vendedores.
Además resaltó que se volvió al “dólar ladrillo”, un promedio entre la moneda oficial y la paralela, lo que sería una baja encubierta del valor de la propiedad, teniendo en cuenta que el mercado esta dolarizado.
Respecto de la reactivación, el empresario expresó su temor a que el posible desabastecimiento genere un fuerte proceso inflacionario. “He visto que se empezaron a generar algunos problemas con el abastecimiento por las fábricas que estuvieron cerradas y sin producir por la cuarentena”, señaló Reybet. (Neuquén, Corresponsalía)
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