Los precios de las viviendas en la región se desploman: ¿crisis u oportunidad?
En Neuquén la cotización del metro cuadrado cayó 45% en dos años. En la plaza rionegrina de Bariloche ese indicador retrocedió 25%, medido en dólares. La problemática económica rompió los equilibrios del mercado. La demanda se retrae y hoy manda el que oferta con dólares en mano.
Los valores de las viviendas en Río Negro y Neuquén están tocando mínimos de los últimos años. No es un tema aislado. En todo el país el metro cuadrado que sale al mercado muestra esta misma tendencia y no discrimina aquellas viviendas a estrenar o usadas.
Alquileres en Neuquén: los cálculos que alertan
La crisis económica que atraviesa Argentina hace ya varios años rompió los equilibrios de la plaza. Hoy, entre otros puntos, se observa una demanda retraída que termina afectando los precios finales de las propiedades a la venta.
Para un inversor este escenario puede interpretarse como una crisis o una oportunidad.
Crisis es para aquel que compró un departamento para obtener una renta con su alquiler hace ya unos años y hoy necesita venderlo para contar con el efectivo. Seguramente no podrá obtener el capital que invirtió en su momento por los bajos precios que registran los inmuebles. Tiene una opción: postergar su venta hasta que se acomode el mercado.
Oportunidad, porque no son pocos los que opinan que el metro cuadrado encontró su piso y en el corto plazo los valores volverían a crecer en forma sostenida para ubicarse en la media histórica de los últimos años. Analizando los ciclos que presenta el mercado, existe un recorrido importante en este sentido. Quien hoy adquiera una propiedad como inversión, seguramente no solo tendrá la renta del alquiler sino también debe pensar en la posibilidad de una recomposición en el valor del activo que compró.
Desequilibrios
¿Por qué está roto el equilibrio del mercado? En primer término, porque no existe el crédito hipotecario en el país; una herramienta clave en cualquier lugar del mundo para fortalecer el desarrollo del sector y aumentar la oferta de viviendas sobre un segmento clave de la sociedad. Por tomar un ejemplo cualquiera, en Chile, el porcentaje de los créditos para viviendas sobre el PBI pasó de 12% en el año 2000 a 26% a finales de 2021. Esto significa una inversión de más de 55.000 millones de dólares puestos en el sistema. En la Argentina de un máximo de casi el 6% del PBI sobre el final del 2000, cayó hasta alcanzar un piso histórico en 2021 del 0,6% del producto, lo que representa poco menos de 2.500 millones de dólares inyectados en el mercado.
¿Por qué no hay crédito hipotecario en Argentina? Porque no están dadas las condiciones económicas para aplicarlo, fundamentalmente por la inflación que existe en el país. La aceleración de precios siempre termina por ganar a los salarios. Es este escenario no hay posibilidad alguna de acceder al crédito hipotecario. Ejemplo dos: hacia findes de 2000 el alquiler de un departamento de dos ambientes representaba el 75% de la cuota mensual de un crédito tomado para una vivienda se esas mismas características. Hoy esa relación apenas llega al 20% en el mejor de los casos. Desapareció el incentivo hacia la demanda para adquirir una vivienda a través de esta tradicional herramienta financiera.
Otro de los elementos que afectó el desarrollo de la plaza fue la falta de estímulos para que el privado invierta en la construcción de departamentos que se vuelquen al mercado. Durante los últimos años la renta de una vivienda cayó sensiblemente y la nueva Ley de Alquileres no hizo más que aumentar la incertidumbre que ya existía en el sistema. Por otra parte, las alternativas financieras para invertir dentro del país hace ya largo tiempo multiplican los rendimientos que el ladrillo y esto conspira con aquellos tradicionales inversores que colocaban sus fondos en el mercado desarrollador.
Y un tercer punto que rompió el equilibrio de mercado fue la caída del salario real de la clase media que impactó sobre la capacidad de ahorro y las posibilidades de adquirir una vivienda en cuotas o a pozo, éste último, un mecanismo que se utilizó con mucho éxito en todos estos últimos años como puente para llegar a la vivienda propia con financiamiento del desarrollador.
Evolución local
En nuestra región existen dos mercados de referencia por la escala que ostentan y el nivel de rotación (tasa de compra-venta) que presentan: Neuquén capital (y alrededores) y Bariloche. Los dos mostraron un comportamiento disímil en estos últimos años.
Cuando se analizan las estadísticas con la evolución de los precios de venta en la plaza neuquina se observa que los valores en la actualidad están en los mismos niveles que los de hace nueve años atrás. Durante el 2021 cayeron 26% en dólares y los últimos dos años 45% en la misma moneda.
Neuquén fue una de las plazas más afectadas en todo el país con el derrumbe de precios. Obviamente podemos encontrar en los distintos portales que ofrecen a la venta propiedades, valores de departamento que hoy van de los 1.400 a los 1.700 dólares el metro cuadrado (por ejemplo, para una vivienda de dos ambientes en el radio céntrico), pero no hay comprador que convalide esos valores. La demanda en estos días está restringida, por lo general, a aquel inversor que cuenta con dólares billete en mano y es el que marca el pulso del mercado, y esta dispuesto a pagar hasta 1.100 dólares el metro cuadrado por una vivienda de las características mencionadas.
En Bariloche, un mercado más complejo de analizar, los precios del metro cuadrado reflejaron la misma tendencia en estos últimos tiempos. Tal como se observa en el gráfico adjunto, durante el año pasado cayeron 13% y en los últimos 24 meses lo hicieron a una tasa del 25%, medida en dólares.
Con estos precios, no es extraño pensar en un rebote en el mercado. Solo hay que reordenar algo de la macroeconomía del país e incentivar la demanda para que esto suceda. No es poco para un Gobierno como el que tenemos.
Ciudad de Buenos Aires, referente en el mercado
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) es un punto de referencia para la región de Río Negro y Neuquén. Son muchos los jóvenes que, finalizado su ciclo Medio, van a CABA o el Gran Buenos Aires para continuar con sus estudios universitarios y los padres se encuentran con la disyuntiva de alquilar o comprar una vivienda, si se presenta un buen momento para invertir.
Por supuesto que existen otras plazas de estudio para aquellos estudiantes que quieran migrar a las grandes ciudades: Córdoba o La Plata son otros dos de los tantos puntos de elección entre los jóvenes que buscan nuevos horizontes.
Pero centrándonos en CABA se puede observar aquí el mercado de compra-venta de propiedades también está paralizado hace ya más de dos años. Y junto con ello se ve una caída en los precios de las unidades. Durante el 2021 el metro cuadrado, medido en dólares, cayó 9% y cerca del 27% en los últimos dos años.
Los números son malos, pero lejos están de los derrumbes que se observan en Bariloche y, especialmente, en Neuquén.
¿Por qué se dan estas diferencias? Entre otras tantas respuestas, esta el tema de la escala del mercado. La oferta y demanda en CABA y el primero cordón del Gran Buenos Aires tiene dimensiones mucho mayores a las que podemos observar en estas dos ciudades de la Patagonia. Esto quita volatilidad al mercado. Es decir, cuando hay una posición vendedora en las ciudades de menor escala se siente mucho más la caída de precios. Al revés el mercado reacciona cuando la plaza está demandada.
Mercado selectivo
La Ciudad y el Gran Buenos Aires es un mercado muy dinámico y selectivo. Dependiendo del barrio que se trate es el valor del metro cuadrado que cotiza la propiedad. Esta muy bien demarcado este punto en la plaza inmobiliaria. La dispersión de precios en algunos puntos llega hasta el 100%. En el sur del conurbano de Buenos Aires (Avellaneda/Lanús) podemos encontrar el metro cuadrado de un departamento en 1.200 dólares, mientras que en el cordón norte (San Isidro/Vicente López) ese mismo metro cotiza arriba de los 2.500 dólares; siempre hablando de propiedades de la misma calidad y dimensiones. Esta misma segmentación la encontramos en CABA: un departamento en Palermo puede tener hoy una cotización promedio -siempre hablando del metro cuadrado- de 2.300 dólares mientras que en Liniers su valor apenas sobrepasa los 1.000 dólares.
De ahí que para hacer una inversión en esta importante plaza inmobiliaria es clave asesorarse muy bien para saber sonde están los barrios que más demanda tienen y más potencial presentan, porque ambas variables están ligadas al valor de reventa futuro y la posibilidad de lograr una mayor renta cuando se toma la decisión de destinar la propiedad para alquilar.
Otro dato que hay que tener en cuenta en esta plaza en la enorme oferta de propiedad que existen en pozo, con todas las bondades y riesgos que esta herramienta tiene hoy en el mercado.
Proyecto en pozo
Un proyecto en pozo es, esencialmente, una preventa que sale al mercado una vez que están los planos aprobados.
Entonces, invertir en pozo consiste en comprar un apartamento antes de que esté 100% concluido. Es decir, aún se encuentra en proceso de pozo, de ahí su nombre, que responde a una descripción gráfica de lo que es un proyecto cuando comienzan las obras de construcción.
Cuando el objetivo es invertir a largo plazo, la alternativa más beneficiosa es optar por los proyectos en pozo. Estas son algunas ventajas:
-Ahorro: Comprar en pozo representa por lo general un ahorro de entre el 10% y 20% respecto al precio final de venta de una unidad a estrenar.
-Financiación: al estar cortado el crédito bancario, los mismos desarrolladores son los que financian la obra que uno cancela mes a mes durante el proceso de construcción.
Aquellas personas que deseen ser dueñas de una vivienda pueden optar por inmobiliarias, desarrolladores o constructoras que ofrezcan obras y unidades en pozo en distintas zonas de interés. Se recomienda conocer algún proyecto ya terminado o los edificios que realizaron en años anteriores para tener referencias del respaldo de la desarrolladora. Este punto es clave para no encontrarse con ninguna sorpresa en medio de la obra.
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