Inmobiliarias de Neuquén cierran más ventas y ya reciben consultas por créditos hipotecarios UVA
Un relevamiento de Diario RÍO NEGRO en toda la provincia da cuenta de un paulatino aumento de las operaciones de compraventa de propiedades. Además, se empiezan a recibir consultas por compras con créditos hipotecarios y la expectativa es que los precios en dólares se incrementen en el corto plazo.
Mercado inmobiliario neuquino. Prevén un aumento de los precios en dólares de las propiedades. Foto: Matías Subat.
Guillermo Reybet, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén. Foto: Oscar Livera.
La coyuntura de los mercados de bienes raíces de Argentina está atravesada por el reacomodamiento de precios relativos y por la paulatina reaparición del crédito hipotecario. La provincia de Neuquén no es una excepción.
Los precios en dólares por metro cuadrado de las propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registraron en abril el mayor incremento mensual en seis años, informó Zonaprop.
Esta tendencia al alza, que comenzó a mediados del 2023 y parece consolidarse hoy, se verifica también en Córdoba, la segunda ciudad más grande del país. Aunque refleja un vertiginoso proceso de cambio de precios relativos, podría dar cuenta también de un mayor dinamismo y mejores expectativas en el sector.
Las subas de precios en CABA y Córdoba podrían dar cuenta de un mayor dinamismo y mejores expectativas en el sector inmobiliario.
En la provincia de Neuquén coexisten mercados inmobiliarios con especificidades propias. Por ejemplo, los de las ciudades de Añelo, Neuquén, Plottier y Centenario están atravesados por el crecimiento del sector oil and gas, mientras que en las localidades del sudoeste provincial es la actividad turística la que marca el pulso del real estate.
Para captar esta heterogeneidad, Diario RÍO NEGRO encuestó a inmobiliarias de toda la provincia. Se indagó acerca de la evolución de los precios en dólares, del volumen de operaciones de compraventa y del impacto del incipiente retorno de los créditos hipotecarios y de los cambios regulatorios en el mercado de alquileres.
Precios aún deprimidos en Neuquén
En el sondeo enviado a las inmobiliarias, se preguntó si los precios en dólares de las propiedades que comercializan aumentaron, se mantuvieron o se redujeron en lo que va del año.
Dos de cada tres encuestados indicaron que los valores de los inmuebles no han registrado variaciones en 2024, mientras que los restantes dan cuenta de una reducción. Ninguna inmobiliaria señaló un incremento. Esto marca una discrepancia notable respecto de lo acontecido en CABA y Córdoba, como hemos visto.
El vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén, Guillermo Reybet, prevé que esta situación cambie próximamente, debido al incremento de los costos de la construcción y a la estabilidad de los tipos de cambio paralelos. “En octubre, un metro cuadrado de construcción de una casa estándar costaba $631.000 con un dólar a $1.000, y hoy el costo de construcción de un metro cuadrado está en $1.365.000 y el dólar sigue a $1.000”, ejemplificó.
Reybet señala que por ese motivo ya se verifica un aumento de precios en las obras en ejecución de la provincia. “Hoy está más caro el pozo que lo que está construido”, marcó. Esto se condice con lo indicado por Zonaprop en su reporte de precios en CABA en abril: los mayores aumentos se registraron en los departamentos de pozo.
“Hay un proceso inflacionario muy fuerte en pesos que hace prever un incremento de los valores en dólares de las propiedades.”
Guillermo Reybet, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén.
Ante la consulta de si esta situación puede poner en riesgo la concreción de obras en construcción, Reybet señaló que dependerá del grado de financiamiento propio que tenga el desarrollador. “Habitualmente, tienen el respaldo suficiente para evitar la detención de la obra, ya que de lo contrario perderían credibilidad”, explicó.
Una tímida mejora
El cuestionario remitido a las inmobiliarias neuquinas indagó acerca de si en abril el número de operaciones de compraventa de inmuebles aumentó, se mantuvo o se redujo.
El 47% de los encuestados dio cuenta de una mayor cantidad de operaciones durante el mes pasado, el 32% manifestó que no hubo cambios, y el 21% respondió que se registró una caída. El balance es ligeramente positivo en este punto, a contramano de la recesión que se verifica en otros mercados.
Según el sondeo, las inmobiliarias concretaron cierres de operaciones principalmente sobre departamentos, casas y terrenos. En un segundo plano aparecen las compraventas de locales comerciales, galpones u otros tipos de propiedades.
Reybet consideró que este mayor dinamismo puede responder a las expectativas de aumentos de precios en el sector. “Aquel que tiene los dólares en la mano, si no compra ahora que se paga barato, después le costará mucho más”, detalló.
No obstante, el referente del rubro en la provincia de Neuquén aclaró que el nivel de operaciones inmobiliarias sigue siendo bajo, pero que espera que el retorno del crédito hipotecario lo incremente.
Créditos hipotecarios UVA: empezaron las consultas
Son varias las entidades bancarias que, en las últimas semanas, anunciaron que han vuelto o volverán a ofrecer créditos hipotecarios. Entre ellas, se encuentran el banco Hipotecario, el Supervielle, el ICBC, e incluso el Banco de la Provincia de Neuquén (BPN).
Es por ello que una de las preguntas enviadas a las inmobiliarias fue si, recientemente, han recibido consultas por compras con créditos hipotecarios, y el 47 % de los encuestados reveló que ya se les consultó por ese motivo.
Reybet reveló que muchos de los interesados son actualmente inquilinos. “Se trata de personas que podrían cambiar el valor del alquiler por el valor de la cuota del crédito”, explicó.
Todas las líneas de préstamos hipotecarios lanzadas o anunciadas hasta el momento tienen el capital ajustable por unidades de valor adquisitivo (UVA); es decir, indexado por la inflación. Reybet admitió que existe por ese motivo “temor” entre la gente, pero contó que las ejecuciones de viviendas por falta de pago es algo que ha visto en muy escasas ocasiones.
El mercado de alquileres
Mediante el dictado del decreto de necesidad y urgencia 70/2023, el Gobierno nacional desreguló el mercado de alquileres de nuestro país. De esa forma, las condiciones y cláusulas del contrato han quedado libradas al acuerdo entre el locador y el locatario.
Una consecuencia de este cambio regulatorio ha sido el incremento de la oferta de viviendas para alquiler permanente, tanto en Argentina como en Neuquén. Dos de cada tres inmobiliarias que respondieron la encuesta de Diario RÍO NEGRO han dado cuenta de ello, mientras que ninguna señaló una caída en la oferta.
Este nuevo escenario repercute por dos vías al mercado inmobiliario. En el corto plazo reduce la oferta, ya que ahora los propietarios ven más conveniente poner sus propiedades en alquiler que tenerlas ociosas en un mercado que todavía se mueve poco. En el mediano plazo, podría incrementar la demanda por parte de inversores, que ahora podrían ver en los inmuebles no solo una reserva de valor, sino también la chance de obtener una mayor renta que hasta hace unos meses.
Si al incremento del costo de la construcción (medido en dólares) le sumamos una contracción del exceso de oferta en el mercado inmobiliario, es posible prever un incremento de los valores de las propiedades.
Este escenario se potencia considerando la pujanza de la provincia de Neuquén, receptora de jóvenes inmigrantes atraídos por el boom de Vaca Muerta. “Hay factores para suponer que Neuquén es un polo con un crecimiento importante hacia adelante”, sentenció Reybet.
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