Cada vez se dan más créditos hipotecarios UVA en Río Negro

Luego de varios meses en stand by, los créditos hipotecarios UVA que se lanzaron a finales de abril del 2024 comenzaron a ser otorgados por los bancos en Río Negro en el último trimestre del año pasado, y se proyecta que en el 2025 crezca la cartera de tomadores de este tipo de préstamos.

Tras ese arranque tibio, las entidades bancarias consultadas indicaron que suscriben acuerdos con clientes que dejaron de lado el temor por los saltos inflacionarios típicos del país y presentaron carpetas para acceder a una vivienda, adquirir una segunda casa o refaccionar la que tienen.

Con delay con respecto a lo que sucedió por ejemplo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde desde hace meses el impacto de las hipotecas dinamizó el mercado inmobiliario, en Río Negro el movimiento con este instrumento está en una etapa primaria pero en crecimiento.

“Durante cuatro o cinco meses no hubo nada de movimiento, había mucha consulta y aparentemente la gente tenía mucha burocratización en los bancos. Ya en los últimos meses ha habido un cambio y están saliendo operaciones”, describió Mariano Epifanio, de la inmobiliaria Epifanio de Roca.

“Las consultas aumentaron mucho en los últimos dos o tres meses. Estamos con operaciones a punto de realizarse”, señaló por su parte Martín Moreno, de inmobiliaria Emeterra de Roca.

Por su parte, Ricardo García, de la inmobiliaria Sol de Cipolletti, indicó que “los bancos están muy ágiles en la aprobación definitiva. En un plazo de 60 días de presentados los papeles se hace el desembolso y la constitución de la hipoteca”.

El titular del Colegio de Martilleros de la Tercera Circunscripción con cabecera en Bariloche, Sergio González, indicó por su parte que se está empezando a activar la utilización de créditos hipotecarios UVA en esa ciudad. “Yo pensé que iba a ser un poquito más dinámico, pero se tardó. Recién ahora estamos teniendo impacto de algunas operaciones”, señaló.

Qué dicen los bancos sobre los créditos hipotecarios en Río Negro

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Lo mismo se plantea desde los bancos de Río Negro, que en los últimos meses comenzaron a concretar operaciones.

Alejandro Mella, Superintendente de Red de Sucursales y Negocios con Personas de Banco Patagonia, ante una consulta de Diario RÍO NEGRO, señaló: “Sí, se están otorgando (créditos), y se reciben consultas en todas las sucursales de la provincia. Dependiendo la plaza el tamaño de la sucursal, estamos entre 5 a 10 consultas semanales.

“La línea se está consolidando. Se va notando un incremento de consultas en todos los puntos de atención. Estamos seguros de que va a ser un buen año de estabilidad en lo económico y en lo político, con lo cual el cliente va a encontrar condiciones beneficiosas para tomar un préstamo hipotecario UVA”, remarcó Mella.

El ejecutivo indicó que la Río Negro los créditos otorgados varían entre 80 y 120 millones de pesos.
“Se está realizando una operación por semana”, señaló por su parte Ariel García, desde el Banco Galicia de Roca.

Se destacó que los montos de las operaciones en promedio superan los 100.000 dólares o aproximadamente 120 millones de pesos.

“Las propiedades que se buscan comprar son hasta 150 o 160 mil dólares”, precisó Moreno, de Emeterra.

“El promedio está en 80.000 y 90.000 dólares, después también hay gente que pide créditos para casas de 120.000 o 140.000 dólares”, indicó por su parte Epifanio.

Una recomendación que todos los entrevistados remarcaron es la necesidad de que los clientes deben tener en claro y realizar los trámites para ver cuánto dinero les prestan en los bancos y después buscar la propiedad que se amolda a ese dinero.

Además hay que tener en cuenta otro aspecto. “El banco no te da toda la vivienda generalmente hasta el 80% y vos tenés que tener el 20% restante”, señaló Epifanio.

Ese 20 0 25% que debe aportar el tomador del crédito del total del valor de la propiedad es un aspecto a tener en cuenta. En una operación de compra por 150 mil dólares, el banco prestaría 120 millones y los clientes deberían aportar 30 millones de pesos, poco más de 25 mil dólares.

También hay que tener en cuenta los ingresos que se requieren para tomar un crédito y que la cuota no debe exceder el 25% del sueldo del tomador del préstamo. En este sentido se pueden reunir hasta cuatro sueldos familiares para subir el monto al que se puede acceder.

Otro ítem que se aplicaba al principio como requisito y que los bancos comenzaron a flexibilizar fue que las propiedades que se compren deben tener el final de obra aprobado por el municipio en donde está ubicado el inmueble. Algunos bancos dejaron de exigir esta condición para no complicar las operaciones, ya que de todos modos actúa un tasador externo que confirma el valor de la propiedad.

De todos modos, el requisito clave de una casa para ser apta para un crédito hipotecario UVA es que la escritura esté en orden. El título deber estar “sin ningún tipo de observación”, remarcó el martillero González.

Modificación de tasas

A nivel nacional, en 2024 se otorgaron US$830 millones en créditos hipotecarios UVA, casi un tercio de ese monto (US$240 millones) corresponde a diciembre.

La demanda de créditos hipotecarios UVA a nivel general en el país llevó a los bancos a modificar las tasas que estaban cobrando e incluso los plazos.

Fueron once los bancos que introdujeron cambios en las condiciones, con subas de tasas de un punto o 2,5% según la entidad, y otras que optaron por acortar los plazos.

El interrogante que despiertan estas medidas es cómo impactará en el mercado incipiente de la región.
El argumento que se planteó es que los bancos no están en condiciones de hacer frente a la demanda actual de créditos hipotecarios y deben encarcerlos para sostener el funcionamiento del instrumento.
En los hechos, esto achica el universo de las personas que puedan acceder a un préstamo de este tipo.

Las razones de la demanda de los créditos UVA

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Las condiciones económicas con una inflación a la baja y la caída del dólar blue (referencia en las operaciones inmobiliarias) hasta una franja que va de los 1.100 a 1200 pesos por unidad, confluyeron en una aparente estabilidad que potenció el crecimiento del crédito hipotecario.

“El dólar se ha mantenido estable y hubo una etapa de blanqueo”, describió Mariano Epifanio para justificar un fin de año y comienzo de 2025 con un importante movimiento inmobiliario.

También remarcó que hoy construir se volvió más caro así que muchas veces es “negocio comprar algo hecho”.

“Hubo un cambio en el mercado: ahora hay más oferta que antes, se invirtió la tendencia”, señaló por su parte Martín Moreno, de la inmobiliaria Emeterra.

“Hay otra onda en la gente”, remarcó Moreno.

Por su parte, desde un importante banco de Roca, remarcaron desde la gerencia que ahora “la gente no tiene miedo” de tomar un crédito hipotecario UVA.

Los valores según la geografía

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La geografía de Río Negro y las actividades que se desarrollan en cada lugar marcan en gran parte los valores de las propiedades que se pueden llegar a adquirir con los créditos hipotecarios UVA.
De la provincia Bariloche es la ciudad con los costos más elevados.

“Digamos que en la zona está el metro cuadrado más caro, pero también es el metro cuadrado más vendible y más este cotizado a la hora de la reventa”, señaló el martillero Sergio González.

“Pero el metro cuadrado que estás pagando es defendible y puede generar fluctuaciones positivas mucho más sostenibles que en otros lugares. Porque acá la rotación es mucho más dinámica que en otras” ciudades, precisó González.

Otro sector con dinamismo y precios altos es Cipolletti y el eje que corre hacia el norte hasta Cinco Saltos.
Allí se nota el impacto de la actividad petrolera de la vecina provincia de Neuquén, tanto en los valores de las propiedades como en la cantidad de operaciones con créditos hipotecarios UVA.

Alejandro Mella, Superintendente de Red de Sucursales y Negocios con Personas de Banco Patagonia, indicó que para la entidad “ no hay distinción. Quizás por volumen de clientes, haya más consultas”.

El resto del Valle, con Roca a la cabeza, tiene una dinámica más cerca de actividades tradicionales como la fruticultura, y cada vez con más peso la actividad forrajera, y la comercial.

Desde los bancos de Roca aseguraron que el movimiento es incipiente.
Las carpetas están listas pero falta la concreción de las operaciones, se indicó.

Martín Moreno, de la inmobiliaria de Roca Emeterra, destacó que los créditos hipotecarios “dinamizan la región”. Argumentó en ese sentido que estas operaciones generan cadenas de compras.

También se arman operaciones en las que hay más de una compra involucrada, y que dependen de la aprobación de créditos hipotecarios para concretarse.

Por eso desde las inmobiliarias destacan las necesidad de tener resuelto primero la parte bancaria del otorgamiento del préstamo hipotecario, para aprovechar rápidamente la ventana de oportunidad de una compra.

A partir de la definición del monto al que puede acceder el tomador del crédito, definir en las inmobiliarias la vivienda que se puede comprar.