Blanqueo, real estate y construcción: ¿Está Neuquén a las puertas de un boom inmobiliario?
Las rentabilidades que ofrecen los proyectos inmobiliarios en la zona de influencia de Vaca Muerta hacen de la provincia un foco de interés de los inversores. El presente y las expectativas de dos actividades clave.
Edificios finalizados y en obra en Neuquén (archivo).
El real estate y la construcción en Neuquén podrían estar próximos a dar un gran salto. Al dinamismo derivado del gran presente y las prometedoras proyecciones de Vaca Muerta, ahora se suma la inclusión de proyectos inmobiliarios en el blanqueo de capitales.
El régimen de regularización de activos (más conocido como blanqueo de capitales) es uno de los títulos incluidos y aprobados en el paquete fiscal (Ley 27.743). Quienes adhieran al mismo podrán declarar dinero en efectivo sin penalidad, si lo colocan en alguno de los destinos previstos por el ministerio de Economía.
Entre las colocaciones autorizadas, mediante la resolución 590/2024, se encuentran los proyectos inmobiliarios. La condición para que estos sean destino de inversiones en el marco del blanqueo es que al 8 de julio último no hayan sido iniciados o que su grado de avance no supere el 50%.
Esta normativa podría darle un fuerte impulso no solo al real estate de Argentina, sino también al sector de la construcción, uno de los más dinamizadores de la economía. Por las especificidades derivadas de la pujante Vaca Muerta, Neuquén y su sector inmobiliario están en la mira de los inversores dispuestos a acogerse al régimen.
El real estate y el blanqueo
El pasado lunes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) abrió el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI), mediante la resolución general 5549/2024.
De ese modo, informó que se encuentran contemplados en el régimen las construcciones de edificios residenciales, no residenciales, rurales, loteo de predios, reformas, ampliaciones, instalaciones, mejoras y demás proyectos inmobiliarios de inversión directa o indirecta.
También se incluyen los fondos comunes de inversión y los fideicomisos financieros utilizados para el desarrollo inmobiliario, siempre que tengan por objeto el financiamiento, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria. Por último, también se contemplan los contratos de locación de obra o de similar naturaleza para los casos de obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales o productivos.
El real estate argentino hoy
Los ciclos del real estate están definidos por los precios de los inmuebles. Existe entre los actores del mercado inmobiliario argentino un consenso acerca de que los mismos se encuentran en un piso, lo que muy probablemente signifique una oportunidad para invertir. Son varios los elementos que podrían dar inicio a un ciclo alcista en el mercado inmobiliario argentino en el corto plazo.
El primero de ellos es el incremento de los costos de la construcción medidos en dólares. Según datos del Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesionales Afines (Copaipa), entre octubre del 2023 y junio último el costo promedio para construir un edificio en Argentina aumentó un 130%, más de tres veces el incremento del dólar blue. “Hubo un proceso inflacionario muy fuerte en pesos que hace prever un incremento de los valores en dólares de las propiedades”, marcó Guillermo Reybet, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén.
Un segundo factor viene dado por la reaparición de los créditos hipotecarios, y su consiguiente impacto en la demanda de inmuebles. Son más de 15 las entidades financieras que volvieron a ofrecer este producto a sus clientes desde este año.
Existe entre los actores del mercado inmobiliario argentino un consenso acerca de que los precios se encuentran en mínimos, lo que muy probablemente signifique una oportunidad para invertir.
En tercer lugar, aparece el ya mencionado piso en que se encuentran los precios de las propiedades en nuestro país. Damián Lopo, CEO de NLK Capital Holding y máster en finanzas, señaló que Buenos Aires es una de las ciudades líderes de América Latina con el precio por metro cuadrado más bajo. “En el mercado inmobiliario, es común comparar cuánto vale el metro cuadrado de una ciudad versus otras, y eso va a empujar los precios para arriba”, marcó.
El cuarto elemento relevante es la posibilidad de regularizar activos mediante inversiones en proyectos inmobiliarios. Alejandro Nicola, secretario de Infraestructura y Planeamiento Urbano de la ciudad de Neuquén, participó de la Expo Real Estate Argentina realizada en Buenos Aires el 14 y 15 de agosto. “Entre los desarrolladores y las inmobiliarias se planteaba el blanqueo como uno de los temas que pueden generar un aumento de la demanda de viviendas, de departamentos, de inversiones en general”, contó.
La construcción en Neuquén
Un rubro íntimamente relacionado al real estate es la construcción. En ese sentido, el freno a la obra pública y el reacomodamiento de precios relativos han provocado un fuerte declive de la actividad en Argentina durante este año. Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), la construcción se desplomó un 21,7% interanual en el primer semestre, siendo el sector de actividad económica de peor desempeño.
Simultáneamente, y gracias al impulso dado por la iniciativa privada, la construcción en Neuquén no solo resiste, sino que se expande. Nicola confirmó que la proyección para la ciudad de Neuquén es que los metros cuadrados aprobados para construir pasen de un promedio de 260.000 a más de 330.000 este año. “En la ciudad de Neuquén la expectativa para este año es de 30% de aumento”, marcó.
«En la ciudad de Neuquén la expectativa para este año es de 30% de aumento.»
Alejandro Nicola, secretario de Infraestructura y Planeamiento Urbano de la ciudad de Neuquén, sobre el desempeño de la construcción.
A nivel provincial, la importancia de la construcción también se destaca, máxime si se compara con lo registrado en el total del país o en otras jurisdicciones. Por cada 1.000 habitantes, en Neuquén había 30 puestos de trabajo registrados en la construcción durante mayo, mientras a nivel nacional y en la vecina provincia de Río Negro la tasa era de apenas 8. Asimismo, cada 100.000 habitantes, en Neuquén había 73 empresas constructoras activas en junio; ese número se reduce a 50 en Río Negro y a 37 en toda la Argentina. Los valores fueron calculados en base a datos del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric) y del último censo de población.
Otro dato llamativo es el diferencial de salarios de Neuquén: en mayo, un empleado formal de la construcción de la provincia cobraba, en promedio, 1,4 millones de pesos. Esto es un 87% y un 65% más que el salario promedio del sector argentino y rionegrino, respectivamente. Todos estos datos pueden observarse en los gráficos siguientes.
Construcción en Neuquén.
Construcción en Neuquén.
Construcción en Neuquén.
En estas estadísticas, no se puede soslayar el rol del sector oil and gas y sus consecuencias migratorias. Uno de los sectores dinamizados por el gran presente y proyección de Vaca Muerta es el real estate y, por transición, el de la construcción.
¿Un boom en puerta en Neuquén?
Si en el real estate y la construcción de Argentina la expectativa por el impacto del blanqueo es buena, en Neuquén es excelente. Así lo confirman los referentes consultados. “Las expectativas son muy positivas, hay muchas consultas en las empresas que están haciendo desarrollos en Neuquén” afirmó Giulio Retamal, presidente de la delegación Neuquén de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco Neuquén).
Lopo, por su parte, marcó una particularidad de la provincia que podría incrementar el impacto del blanqueo. “Hay muchos compradores en efectivo en Neuquén; veo muchos más compradores en cash en Neuquén que en otras provincias, y eso cuando venga el blanqueo va a tener un efecto”, marcó.
«Hoy Neuquén es la plaza argentina donde se ofrecen las mejores rentabilidades para la inversión inmobiliaria.»
Damián Lopo, CEO de NLK Capital Holding y máster en finanzas.
Este empresario tiene presencia en el real estate de Añelo desde hace varios años, y en los próximos días lanzará Next, su primer proyecto en la capital neuquina. “Va a estar 100% enfocado a la inversión porque este es el momento; los que blanquean enfocan a la inversión”, marcó. Al respecto, contó que será el primer edificio de renta temprana de la ciudad: prevé el pago de una renta a los inversores desde el momento en que se inicia la obra. “Tendrán primero la renta temprana, y después la renta petrolera; además de llevar capital de Buenos Aires a Neuquén, quiero dar la oportunidad al neuquino que invierta en productos de renta como se ven en otras partes del mundo”, agregó.
Neuquén y Añelo son las principales ciudades atrayentes de capitales inmobiliarios de la provincia. Si bien ambas comparten el dinamismo petrolero, son mercados diferentes. Añelo ofrece rentabilidades más altas, pero con un riesgo más elevado por la alta exposición a los vaivenes renta petrolera, mientras que Neuquén es una ciudad ya consolidada y con una salida del mercado más fácil. “Añelo rinde más y tiene más riesgo, y si más adelante se descubriera un yacimiento que mucho más productivo a 100 kilómetros, probablemente se detenga su crecimiento y se dificulte su salida; Neuquén es una ciudad que está creciendo y que va a seguir creciendo”, explicó Lopo.
El blanqueo de capitales ya empezó
El blanqueo de activos podría propiciar un despegue definitivo del real estate neuquino, y un boom en la construcción por cuanto el régimen refiere a proyectos nuevo o con un grado de avance menor al 50%. La razón es que en un contexto en que abundarán capitales ávidos de rentabilidad, Neuquén tiene todas las de ganar. “Hoy es la plaza argentina donde se ofrecen las mejores rentabilidades para la inversión inmobiliaria”, consideró Lopo.
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