Acceso al hábitat justo

Días pasados, el Suplemento Debates de “Río Negro” publicó un artículo brillantemente escrito por el Arq. Eduardo Reese, profesional especializado en Planificación Urbana y Rural, y probablemente el máximo referente de la temática de Acceso al Hábitat Justo en nuestro país, que es muy reconocido por su importante trayectoria en Argentina y Latinoamérica.

El contenido del mismo abordaba la temática del desarrollo territorial y la necesidad de contar con políticas públicas adecuadas a fin de lograr un modelo de territorio más equitativo, que permita el acceso de todos los sectores de la sociedad al derecho al hábitat.

La situación que fuera allí descripta en forma genérica para Argentina y América Latina se repite también en nuestra región del Alto Valle.

La liberalización del dominio del mercado inmobiliario a la lógica privada impide cada día a más sectores de la población el acceso al suelo, a la vivienda y al hábitat todo, generando ciudades injustas, fracturadas, contrapuestas con marcados claroscuros que son habitadas por ciudadanos de primera o segunda categoría según sus posibilidades económicas.

Es por ello que es necesaria la intervención del Estado a través de políticas públicas de planificación y gestión territorial a fin de lograr equilibrar ese desarrollo desigual en el territorio.

Ellas deberán basarse en una conceptualización que tome en cuenta la problemática y que incluya cambios en lo normativo para que el Estado logre incidir en el mercado inmobiliario.

Así se podrá obtener una mayor disponibilidad de suelo y viviendas, con bajas en sus precios para que sean accesibles a todos los sectores de la comunidad, y a su vez generar una mejor distribución de los costos y beneficios de la gestión urbana. Es necesario hacer hincapié en la función social de la propiedad, privilegiando el interés colectivo por sobre el individual, ya que la visión dominante hoy produce muchos de los desequilibrios mencionados que afectan negativamente a gran parte de nuestra comunidad.

Algunas de las líneas fundamentales que deberán emprenderse son las relacionadas con evitar la especulación inmobiliaria sobre los inmuebles desocupados, ya sean terrenos, departamentos o casas, y la creación de mecanismos que permitan la integración a favor de los sectores más carenciados de la comunidad de parte de las valorizaciones diferenciales del suelo en las propiedades de los particulares cuyos beneficios sean generados exclusivamente por las acciones del Estado.

Estos mecanismos mencionados son los que habitualmente se conocen como “plusvalías del suelo”, y están destinados a captar solamente una parte de los beneficios del aumento de esa valorización del suelo sobre los inmuebles.

La ley Nº 14449 de Acceso al Hábitat Justo de la Provincia de Buenos Aires la define textualmente como “Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias originadas en todas aquellas decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto o individualmente, el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable”.

Es necesario dejar en claro que la captura de la valorización aludida opera solamente cuando ella se produce y exclusivamente sobre el aumento del valor del suelo y no sobre el valor de la construcción o edificación que se asiente sobre él, ya que el valor del suelo se relaciona con la especulación y su incremento con acciones ajenas a los propietarios, mientras que el valor de la construcción lo hace específicamente con la inversión del propietario.

Algunas de los casos que pueden ser imponibles a esta herramienta son:

1) Modificaciones de indicadores urbanísticos o de usos de suelo o cualquier tipo de variación en la normativa urbanística permitida en el lote y/o en la zona que mejoren el nivel de edificabilidad o el aprovechamiento del bien.

2) Actos administrativos y/o convenios urbanísticos que autoricen un uso más rentable al bien o incrementen el aprovechamiento del suelo o del espacio aéreo.

3) Obras de infraestructura urbana o equipamientos comunitarios.

4) Ejecución de planes de desarrollo urbano u ordenamiento territorial y todo otro instrumento de planificación y gestión definido por la normativa urbanística que produzca mejoras en forma directa o indirecta sobre el bien.

5) En general, cualquier acción normativa o desarrollo urbano que genere un aumento de valor del suelo urbano, sin intervención del propietario.

Es importante mencionar que los montos recaudados por estos conceptos deberán integrarse a un fondo con destino específico para obras de infraestructuras, lotes, viviendas y equipamientos comunitarios y que deben contar con auditoría directa y constante de parte de los destinatarios: los sectores más vulnerables de la sociedad.

Finalmente se desea explicitar que, si bien parecería que la mayor importancia de contar con una política pública de hábitat con herramientas como la recientemente mencionada es la generación del fondo económico aludido, en opinión de este profesional el beneficio máximo resulta ser la contribución a la regulación del mercado de suelo y vivienda.

* Director del CEHaS (Centro de Estudios sobre el Hábitat Sustentable, UNCo) e integrante del Grupo por el Hábitat Digno Neuquén (GHDN)