Alquileres en Neuquén: cómo el duro presente del turismo impulsa la oferta de viviendas
Varios factores confluyen para revertir una tendencia que caracterizó a la pospandemia. La crisis que podría dar solución al drama habitacional en destinos turísticos de la provincia.
La oferta para alquiler permanente se incrementa. Foto: Cecilia Maletti.
La oferta de inmuebles destinados a alquiler permanente se ha incrementado tras la desregulación del mercado ocurrida en diciembre. Pero tal cambio normativo no constituye la única razón del fenómeno.
El mercado de alquileres, como cualquier otro, está condicionado por las variables macroeconómicas, como la inflación, el tipo de cambio, el nivel de ingresos, etc. Sin embargo, una de sus especificidades radica en que es una actividad que compite con otras por el bien en cuestión: el inmueble.
Una propiedad (departamento, casa, etc.) puede tener destinos económicos diferentes del alquiler permanente. Entre ellos destacan la venta (real estate) y el alquiler temporario.
Este último mercado ha sufrido cambios significativos en los últimos cinco años. Pasó de contraerse al extremo durante la pandemia y el aislamiento, a tomar un impulso inusitado entre 2021 y 2023 de la mano del boom del turismo, tanto interno como extranjero.
En las localidades turísticas de la provincia de Neuquén, la oferta de alquileres “por día” ha crecido en detrimento de la oferta de alquileres permanentes, provocando un drama habitacional que todavía dista de solucionarse. Esta situación, no obstante, está empezando a revertirse por diversos motivos.
La tendencia que empieza a revertirse en Neuquén
Diario RÍO NEGRO realizó una encuesta a las inmobiliarias registradas en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén. Se les consultó cómo ha variado la cantidad de propiedades que poseen para alquiler permanente. Los resultados fueron contundentes.
Un 69% de los encuestados señaló que su disponibilidad de viviendas para locación permanente aumentó con respecto a un año atrás. Los restantes dijeron que la oferta se mantuvo (23%) o disminuyó (8%).
Si la comparación se hace con relación a seis meses atrás, los datos son aún más elocuentes: un 77% de las inmobiliarias da cuenta de un aumento en la disponibilidad de inmuebles para alquiler permanente.
Por otra parte, el 15% de los encuestados señaló que las nuevas propiedades disponibles para locación permanente antes estaban destinadas a alquiler temporario. Es un dato revelador si se considera que hasta no hace mucho se daba el fenómeno opuesto.
“Está habiendo algo más de oferta de alquileres permanentes, gente que tiene departamentos y cabañas los está volcando a alquiler permanente”, señaló Alejandro Marchant, representante de la Asociación Hotelera Gastronómica de San Martín de los Andes, principal destino turístico de la provincia. Aunque aclaró que no es un fenómeno generalizado aún, cree que esta tendencia puede profundizarse de mantenerse las actuales condiciones.
El alquiler turístico ya no es tan atractivo
El apogeo del turismo quedó atrás, y con él la gran demanda de alojamiento. El número de turistas en la provincia de Neuquén entre los meses de enero y septiembre de este año se redujo un 8% interanual, confirmaron a Diario RÍO NEGRO fuentes oficiales.
“Hay una realidad complicada, con poco turismo, está dura la economía. El viento de cola que tuvimos durante unos años, con mucha demanda de cabañas y departamentos, se cayó a pedazos”, aseveró Marchant.
El menor movimiento se verifica tanto en el turismo nacional como en el turismo extranjero, y las razones son macroeconómicas internas. Por un lado, la caída del poder adquisitivo de la población ha golpeado notablemente al turismo, por ser de consumo prescindible; asimismo, la culminación del programa de fomento Previaje es insoslayable. Por el otro lado, el atraso del tipo de cambio y la compresión de la brecha cambiaria hacen que la Argentina sea un destino más caro para los extranjeros que hace un año atrás, lo cual desincentiva su llegada.
«El viento de cola que tuvimos durante unos años, con mucha demanda de cabañas y departamentos, se cayó a pedazos.»
Alejandro Marchant, representante de la Asociación Hotelera Gastronómica de San Martín de los Andes.
La estabilidad de los dólares paralelos provoca también una caída de la renta en pesos de los propietarios, por cuanto las tarifas de muchos alojamientos de Neuquén están denominadas en moneda extranjera. En paralelo, gestionar una propiedad para alquiler transitorio tiene costos (por ejemplo, amenities y tarifas de servicios públicos) que no solo son considerables, sino también crecientes. Así, el “alquiler por día” se hizo menos rentable para los propietarios.
A esto se suma que desde junio está vigente en la provincia de Neuquén la ley 3.440. Esta obliga a los propietarios a inscribir los inmuebles destinados a alquiler temporario en el Registro Público Provincial de Alojamientos a Corto Plazo, y a observar una serie de requisitos relacionados. Quienes no lo hagan, tendrán prohibido publicar las propiedades en cualquier medio (Airbnb, Booking, etc.). La norma prevé multas, suspensiones y hasta clausuras en caso de incumplimientos.
“Es una actividad que ha estado sin control en forma permanente, y a nosotros la ley nos permite generar el inspector virtual y de alguna manera controlarla”, explicó el ministro de Turismo de Neuquén, Gustavo Fernández Capiet, en diálogo con Diario RÍO NEGRO. El funcionario remarcó que el objetivo de la norma es acelerar el registro de unidades para turismo, aunque calificó como “efecto colateral deseable” el incremento de la oferta para alquiler permanente.
«Es una actividad que ha estado sin control en forma permanente, y a nosotros la ley nos permite generar el inspector virtual y de alguna manera controlarla.»
Gustavo Fernández Capiet, ministro de Turismo de Neuquén, sobre los alquileres temporarios.
La alternativa para los dueños de departamentos y cabañas turísticos es un mercado desregulado desde diciembre pasado, con un exceso de demanda considerable y, en consecuencia, con precios aún elevados. Una opción en la que los costos fijos y variables son reducidos y que requiere un mínimo trabajo por parte de los propietarios. Hablamos del alquiler permanente.
¿Por qué el alquiler permanente es más atractivo?
Desde diciembre, con la derogación de la última ley de alquileres y el dictado del decreto de necesidad y urgencia 70/2023, las condiciones de los contratos de locación quedaron libradas al acuerdo de las partes. Es decir, el plazo del contrato, el monto y moneda del canon locativo, los criterios y periodicidad de su actualización, las responsabilidades en caso de reparaciones, etc. deben ser acordados entre el propietario y el inquilino.
Esto plantea una inequidad considerable entre las partes, por las condiciones del mercado: hay poca oferta para mucha demanda, con lo cual el poder de negociación del locador es mayor que la del locatario. Esto se magnifica en destinos turísticos.
El mercado de alquileres permanente luce, para los propietarios, más atractivo que antes y más atractivo que el alquiler temporario. Además, la baja de la inflación y la calma cambiaria incentivan a cerrar acuerdos a mediano plazo.
En suma, el déficit de viviendas en los destinos turísticos de la provincia podría estar a las puertas de revertirse gracias una mayor oferta. Sería una buena noticia, aunque la razón de este punto de inflexión no lo es: la crisis del turismo podría ser la causa del fin de la crisis habitacional.
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