El municipio acelera el tratamiento de la polémica urbanización en Catedral
Se trata del paso que le falta a la empresa Capsa para desarrollar su unidad de negocios en el cerro. La propuesta técnica está sometida a un primer análisis en la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación y ya surgieron los primeros dictámenes, con duras críticas.
La urbanunización proyectada en Catedral multiplicaría el valor inmobiliario de la tierra en varios millones de dólares. (archivo)
El otorgamiento de “parámetros urbanísticos” para un vasto sector del cerro Catedral que hoy no los tiene y que habilitaría una millonaria inversión inmobiliaria se transformó en prioridad para el Ejecutivo municipal, que puso en marcha las instancias de consulta “participativa”, con la intención de aprobarlo por ordenanza antes de fin de año.
La polémica ya está instalada, porque las primeras opiniones técnicas resultaron poco amigables con el proyecto, sostenido por el intendente Walter Cortés, en tándem con la empresa concesionaria del cerro Catedral Alta Patagonia, que es la principal interesada.
La concesionaria del cerro tiene asegurado por el contrato de prórroga de la concesión (cerrado en 2018), el derecho a desarrollar una nueva urbanización en el centro invernal. Y nunca ha ocultado que allí, y no en los medios de elevación, reside el verdadero rédito de su negocio. Pero necesita una modificación del Código Urbano, que hoy impide nuevos loteos por fuera de la base de la montaña.
La aprobación de esos indicadores generarían de inmediato una revalorización de la tierra, medida en millones de dólares. El exintendente Gustavo Gennuso apostó a dejar aprobados los permisos urbanísticos antes de dejar su cargo, encargó un estudio al arquitecto Osvaldo Paván y llegó a realizar una presentación pública de lo que algunos ya denominan como el mayor proyecto urbanístico de la historia de Bariloche.
Pero la complejidad del trámite y las objeciones en materia urbanística y ambiental no le dieron tiempo. La gestión Cortés mantuvo el expediente congelado durante un semestre hasta que lo reactivó en junio pasado, con un nuevo envío a la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación, donde todos los bloques del Concejo tienen técnicos designados, con la obligación de emitir dictamen.
En lo esencial, el trabajo de Paván define parámetros para unas 70 hectáreas y sienta las bases para instalar un gran hotel en la plataforma de 1.200 metros sobre el nivel del mar, por encima de la villa actual, y varias áreas residenciales con distinta densidad de ocupación. Sumadas, esas inversiones generarían en Catedral una nueva capacidad alojativa de 5.000 plazas, más del doble que la actual.
El arquitecto Norberto Rodríguez, titular del partido Participación Vecinal y del Observatorio del Derecho a la Ciudad, dijo que el proyecto introduce muchos riesgos al asentar un nuevo barrio alrededor de la laguna artificial que se conformó a modo de reservorio para abastecer a los cañones de nieve. Dijo que sería un área expuesta a los aludes y los incendios forestales, variables que no fueron debidamente ponderadas.
Señaló que detrás el avance para sacar el proyecto cuanto antes “hay una evidente presión del Ejecutivo municipal, y detrás de ellos presión de los inversores”.
Los bloques políticos del Concejo deben presentar sus dictámenes con la semana próxima como límite. Uno de los que ya tomó estado público es el que lleva la firma del asesor técnico de Incluyendo Bariloche, Ricardo Martín, quien cuestionó el apuro y la falta de tiempo para examinar la propuesta de lo que considera “el proyecto más ambicioso de la historia urbana de la ciudad”.
Discusiones por venir
La secretaria de Planeamiento Territorial del municipio, Sofía Maggi, desmintió que existan plazos terminantes para “sacar” el proyecto, cuyo tratamiento obligadamente exige el llamado al Consejo de Planeamiento Estratégico (con presencia de entidades sociales, profesionales y vecinos), la realización de una audiencia pública y por último la aprobación de una ordenanza.
Dijo que para el gobierno municipal “hay otras prioridades como la aprobación de los loteos atados a la emergencia habitacional”, que también están en la Unidad Coordinadora.
Maggi negó que se haya otorgado poco tiempo para los dictámenes técnicos, porque “el proyecto ingresó el 5 de junio, y la regulación habla de 60 días”. Pero reconoció que “hoy no se puede presentar ningún loteo” en Catedral, al menos en el área que pretende explotar Capsa.
El régimen de propiedad
La funcionaria también admitió que la discusión de fondo, todavía no saldada, es el régimen de propiedad de la tierra en el área a urbanizar. Hoy el titular es el municipio y no está claro si se otorgarán en venta, concesión, comodato o si existirá alguna modalidad asociativa. Los inversores demandarían escriturar a su nombre.
El intendente Cortés ya ha declarado que su propósito es obtener a cambio tierras aptas para loteos sociales, a modo de plusvalía o de “renta diferencial urbana”, como está denominado ese tipo de canje en la normativa municipal.
Maggi admitió que la expectativa es grande, dijo que el llamado a la asamblea del CPE (que no se reúne desde 2022), permitirá incorporar “todas las observaciones que hagan falta”. Y que los tiempos, en definitiva, “dependen de la voluntad del intendente”.
Dijo también que la eventual “enajenación” de las tierras demandará un permiso extra del Concejo y seguramente disparará una “ardua discusión”.
Otro de los temas que ya instalaron fuerte polémica es la cuantiosa inversión en servicios básicos que demandará el despliegue de una nueva miniciudad en la ladera este del Catedral. El arquitecto Rodríguez dijo que hoy no solo Catedral sino “todo Bariloche” tiene graves problemas en la provisión de electricidad, agua y gas de red, por lo cual la ong que integra solicitó más de una vez que “no se aprueben neuvos loteos, salvo que sean para vivienda social”.
Dijo que expandir aun más los loteos privados generará nuevas distorsiones porque en la ciudad “ya existen hoy miles de viviendas vacías”.
Un despropósito llamado a generar “más especulación”
La opinión técnica presentada por el partido Incluyendo Bariloche sobre el proyecto “de desarrollo urbano ambiental” del cerro Catedral lleva la firma del ingeniero civil Ricardo Martín y descalifica con términos lapidarios lo que considera una iniciativa que se desentiende de lo que necesita la ciudad para atender “la sustentabilidad de la ecuación económica de la empresa concesionaria”.
Recordó que por Carta Orgánica el municipio tiene “derecho excluyente” sobre el cerro Catedral, y lo considera “una porción inalienable de su patrimonio”. Sostuvo que el dilema a resolver es “la relación contractual público-privada” que enmarcará el plan director.
Consideró que el municipio debería obtener “ingresos genuinos” y no ceder tierras al concesionario solo “a cambio de algún tipo de compensación en concepto de plusvalía”. Sostuvo que la transferencia de tierras colisiona con la Carta Orgánica y el plan director arrastra “una manifiesta inconstitucionalidad”.
Martín subrayó que la base del cerro Catedral ya tiene “tres loteos preexistentes, con un enorme potencial de desarrollo que está desaprovechado”, de modo que “generar suelo con indicadores y parámetros urbanos fuera de dichos loteos solo contribuirá a la especulación y a mantener el suelo existente vacante y subutilizado”. Dijo que esto último sería “un despropósito en materia de gestión urbana y ambiental”.
También advirtió que aprobar el desarrollo tal como está planteado “equivale a condenar a la ciudad a un colapso de su infraestructura” y antes que nada debe quedar definido, cómo se proveerán los servicios. Sostuvo que seguir ampliando el potencial constructivo en Catedral “no responde a las necesidades demográficas de la ciudad sino meramente a los intereses de la empresa concesionaria”.
Un primer intento fallido
El 29 de noviembre pasado, apenas nueve días antes del final de su gobierno, el exintendente Gustavo Gennuso convocó a una reunión consultiva ampliada del Consejo de Planificación Municipal con la intención de buscar consensos en torno al megaproyecto urbanístico pretendido por la empresa Capsa.
En aquella reunión participaron unas 50 personas, el arquitecto Paván expuso en detalle su propuesta, y abundaron las críticas en relación con los aspectos ambientales, las imprevisiones en materia de infraestructura y el tamaño de la urbanización planteada.
Incluso alguien llegó a preguntar si estaba medido el efecto microclimático de calentamiento que provocaría el emplazamiento masivo de nuevas construcciones y su efecto sobre las necesarias precipitaciones de nieve. No hubo respuesta.
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