Expusieron el proyecto para urbanizar 70 hectáreas en el cerro Catedral y hay polémica

El Consejo de Planificación Municipal escuchó ayer en reunión consultiva ampliada el estudio elaborado por el municipio para desarrollar una nueva urbanización en el cerro Catedral, que multiplicaría la capacidad alojativa en ese complejo invernal, con la empresa Catedral Alta Patagonia como principal beneficiaria.

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Del encuentro abierto realizado en la sede del Club Andino en la base del cerro y por convocatoria del secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano, Claudio Otano, participaron unas 50 personas. Muchas de ellas alzaron sus voces críticas por el apuro otorgado al trámite y los supuestos incumplimientos de la normativa vigente. También sembraron dudas sobre el impacto del megaproyecto en la actual infraestructura de servicios del cerro, que ya está colapsada.

El llamado “plan de manejo de desarrollo urbano ambiental del cerro Catedral” fue elaborado por el arquitecto Osvaldo Paván, bajo contrato del municipio, e incluye en los hechos una propuesta de indicadores urbanísticos para varias áreas que están previstas en el contrato de concesión como potencialmente habitables, y que hoy no los tienen. Esos parámetros, habilitados por ordenanza, son indispensables para desplegar cualquier nuevo loteo e instalar edificaciones.

El proyecto fue encuadrado por su envergadura en el llamado “rango 1” del Código de Planeamiento, que prevé varias rondas de consultas técnicas, el llamado a audiencia pública y la aprobación de una ordenanza. El otorgamiento de parámetros urbanísticos sobre las tierras involucradas (algo más de 70 hectáreas) generaría de inmediato un negocio inmobiliario de varios millones de dólares, según señalaron varios de los participantes.

Otano se hizo cargo de responder las críticas, esgrimidas por algunos residentes actuales de la villa Catedral, por referentes de grupos ambientalistas y por el Colegio de Arquitectos de Bariloche. Aseguró que la consulta de ayer “no es vinculante” y desestimó que sea obligatorio contar en esta etapa con dictámenes técnicos de todos los bloques del Concejo que integran la Unidad Coordinadora.

Esta última es una exigencia prevista por ordenanza, según señalaron los arquitectos en una nota de impugnación de la convocatoria. Pidieron allí que “se suspenda” la reunión del Consejo de Planificación hasta que no estén todos los dictámenes del órgano “político/técnico” (es decir, de la Unidad Coordinadora). Varios de sus miembros firmaron notas en disconformidad con el avance decidido por el Ejecutivo municipal.

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Cuestionaron también que la convocatoria de la reunión haya sido dispuesta solo 48 horas antes y por resolución del intendente Gennuso, ya que entienden que esa potestad corresponde a la Unidad Coordinadora.

Otano insistió en que el objetivo era dar una información amplia ante todos los interesados y que esa instancia “es consultiva y no define nada”. Admitió ante Diario RÍO NEGRO que en los días que le quedan a la actual gestión no podrán avanzar mucho más y el eventual debate de la ordenanza y “las modificaciones que se puedan incluir en el proyecto” quedarán para después del 8 de diciembre.

La concejal Julieta Wallace (Frente de Todos) no estuvo presente, pero el lunes realizó una presentación ante el Tribunal de Contralor para reclamar “que se inicie sumario de investigación contra el intendente Gennuso y el secretario Otano, que avalan la convocatoria al Consejo de Planificación desconociendo la normativa vigente”.

El delicado tema de los “indicadores”

El trabajo técnico elaborado por los consultores que contrató el municipio tiene 177 páginas y comprende un pormenorizado diagnóstico sobre la “sensibilidad ambiental” del área con potencial urbanístico.

Definieron por ejemplo que en la variable “pendientes” aquellas mayores a 12° tornarían al terreno “no apto”. También fueron examinadas la variable hidrológica (con el cuidado puesto en los humedales y “líneas de drenaje”), la variable de infraestructura preexistente (edificios, caminos y medios de elevación) y la variable de cobertura del suelo, que determina una sensibilidad ambiental “alta” allí donde hay humedales, estepa altoandina y lenga achaparrada, mientras que considera una mayor aptitud urbanizable para los sectores ya impactados o forestados con exóticas.

Ese mapeo fue cruzado con las diez áreas “de ocupación concertada” delimitadas en la ordenanza que habilitó la concesión municipal a Capsa hasta 2056 y que previó expresamente el derecho a implementar allí nuevas urbanizaciones.

Según el arquitecto Paván, con esa información establecieron propuestas de “indicadores” urbanísticos, definidos en “densidades” de ocupación. Por ejemplo en la plataforma de 1.200 metros sobre el nivel del mar, que está considerada un área de “paisaje frágil”, el plan prevé la instalación de un hotel, es decir “una sola unidad residencial”.

En la zona del reservorio de agua identificada como “La Roca”, se habilitarían fracciones de 2.500 metros cuadrados como mínimo y una densidad de 36 habitantes por hectárea. En la zona de 1.000 metros el plan propone otro loteo con máximos de 50 a 60 habitantes por hectárea.

Otros indicadores de mayor densidad están recomendados para la zona de la base, el estacionamiento sur y la actual cantera. También en lo que denominan la “zona Gutiérrez”, donde sería indispensable realizar un estudio ambiental más amplio por la presencia de “escurrentías”.

En su capítulo final el trabajo de los consultores sugieren implementar el futuro desarrollo mediante dos modalidades posibles de “asociación público privada”, basadas en la ordenanza plusvalía de la tierra.

Paván explicó que la primera opción sería una sociedad entre el Estado municipal como el dueño de la tierra y el “desarrollador”, que sería la empresa concesionaria del cerro, con un acuerdo de “usufructo en el tiempo”.

La otra modalidad sería “un canje directo de tierras” en el que el municipio cedería su propiedad sobre las parcelas a desarrollar en el cerro a cambio de “tierras en otro lado que la sociedad necesite”, dijo el arquitecto.

Tanto Paván como Otano reconocieron que uno de los temas críticos a resolver son las cuantiosas inversiones para llevar a Catedral servicios de agua, cloacas y electricidad para atender el nuevo desarrollo y cuyo costo “deberá correr por cuenta del privado”.