La odisea de alquilar una casa o departamento en Roca: los valores y el debate de la nueva ley

Con el objetivo de tratar una nueva Ley de Alquileres -o reforma de la actual- en mayo, la Cámara de Diputados de la Nación inició la semana pasada el debate en comisión una veintena de proyectos presentados, con la exposición de asociaciones de inquilinos y representantes del sector inmobiliario. Las miradas e intereses son diversos y el debate nacional tuvo su eco en la ciudad.

La duración de los contratos, que pasaron de dos a tres años; y el ajuste anual de los precios por una fórmula que combina 50% inflación (IPC) y 50% variación salarial (índice Ripte), están entre los principales puntos de polémica de la norma. La solución para regular la relación entre inquilinos e inmobiliarias en medio de un contexto de alta inflación no aparece y las quejas van en aumento.

Desde la Unión de Inquilinos de Río Negro, patearon el tablero y postularon a través de estadísticas que arrojó una encuesta en la que participaron cerca de 400 inquilinos es que la ley ni siquiera se está cumpliendo al 100%.

Roberto Diaz, presidente de la asociación aseguró que el Alto Valle junto con la zona Andina, son los dos puntos geográficos con más problemas en materia de alquiler habitacional. “En Alto Valle reinan los petro alquileres y en Bariloche hay poca oferta y sube el precio por el turismo”, dijo.

“Lo que más aumentó son los contratos iniciales y las renovaciones, eso no lo regula esta ley. En eso hubo incrementos del 120% que es el aumento que fija el mercado”, aseguró Diaz y agregó que en el caso de los aumentos anuales rondaron el 48 y 50% por la Ley.

“En la provincia de Río Negro, y Roca no es la excepción, la mitad de los inquilinos no tienen contrato o les hicieron firmar contratos por menos de tres años, con lo cual podemos decir que la ley nunca se aplicó”, sentenció el referente en diálogo con RIO NEGRO.

Al menos cinco datos estadísticos le permitieron a la Unión de Inquilinos Rionegrinos postular que “la ley no se cumple”. El 45,9% de los inquilinos encuestados continúa pagando aumentos cada seis meses, el 42% tuvo que pagar la comisión inmobiliaria pese a estar prohibido por ley, el 41,5% tuvo que brindar dos garantías, el 24,1% no tiene un contrato firmado actualmente y un 22,8% de los encuestados firmó contratos por menos de tres años.

Por otro lado, Diaz dijo que la encuesta también arrojó preocupaciones como la falta de regulación y/o instituciones de control. “Los inquilinos se quejan que no tienen dónde denunciar las irregularidades que cometen las inmobiliarias para no cumplir con la ley”.

Según el informe elaborado en marzo de 2022 luego de una encuesta con 381 participantes, la Unión de Inquilinos de Río Negro sacó algunas de las conclusiones que preocupan más allá del debate sobre la ley, desde el punto de vista socio económico.

Valores actuales de alquileres

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Dentro de las ciudades del Alto Valle, Roca siempre fue una de las más accesibles para alquilar. Pero si la comparación es con el salario promedio y el bolsillo familiar, los valores han crecido considerablemente y es cada vez más difícil acceder a la oferta del mercado.

Según los valores que manejan las inmobiliarias locales, un departamento de un dormitorio en la zona céntrica cuesta entre 25.000 y 30.000 pesos por mes, al igual que en zonas universitarias. En los barrios baja alrededor del 25% el valor y pueden encontrarse departamentos de dos ambientes de 20.000. Un departamento céntrico de dos dormitorios con cochera ronda entre 40 y 45.000 pesos de alquiler mensual.

En cambio, el gran déficit hoy está en las casas de familia con tres dormitorios y patio, que cotizan más y hay muy poca oferta.

Se puede encontrar una casa de plan de dos o tres dormitorios por 42.000 en un barrio, y en el centro entre 65 y hasta 90.000 pesos. “En Roca hay un déficit habitacional de viviendas pensadas por la familia. La gente se desespera por las casas y vuelan”, comentó Diego Mezi, agente inmobiliario local.

Distintas visiones de una problemática compleja

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Desde algunas inmobiliarias locales, dieron su opinión respecto al tema y hablaron de la grave situación social y de “déficit habitacional” que se vive en la región.

“La ley de alquileres, que tenía como finalidad proteger a la parte más vulnerable del contrato (los inquilinos) terminó siendo totalmente adversa para todas las partes”, postuló Claudia Sagripanti, martillera y corredora; propietaria de la inmobiliaria que lleva el mismo nombre.

En diálogo con este medio dijo que ante los nuevos puntos de la ley, alrededor de un 40% de los propietarios optaron por poner sus viviendas a la venta, o simplemente retirarlas del mercado. “Esto ha dado una sobreoferta de propiedades en venta y una escasez de propiedades en alquiler. Aquellos que siguieron en el mercado, para no verse perjudicados con la indexación anual, iniciaron los contratos con valores más altos de los normales”, explicó la martillera.

Sagripanti dijo que entre los principales problemas con los que se encuentran los inquilinos son: la poca oferta de vivienda, los precios elevados de los alquileres y la dificultad para afrontar una indexación anual superior al 50%.

“La problemática principal que no estamos visualizando, es un déficit habitacional importante, que afecta no sólo a las familias de bajos recursos, y que responde a una falta de planes sociales de viviendas”, aseguró.

“No hay políticas de crédito, no hay poder adquisitivo, se perdió la capacidad de ahorro. La inflación real es de 60 o 70% anual, los alquileres del 50% y los sueldos rondan un 25 o 30% anual”, lanzó Diego Mezi, dueño de una inmobiliaria quien se posicionó directamente en desacuerdo con la Ley.

“Todo el mercado se regula por oferta y demanda, y los alquileres no son una excepción”, dijo, ya que rige el “libre mercado”. Fue crítico con la Unión de Inquilinos por no hacer foco en cuestiones “de fondo”. “La asociación de inquilinos debería estar debatiendo una política crediticia para los inquilinos y no peleando por una ley de alquileres si paga o no paga comisión”, dijo entrevistado por este medio.

“A mi no me sirve que el inquilino me alquile, me sirve que me compre una casa y me pague una comisión por la casa. Que deje de pagar alquiler y se libere el mercado para otros nuevos inquilinos. Así ganamos todos”, aseguró Mezi.

Además, ponderó el rol de las inmobiliarias como “intermediarios” que velan por los intereses de ambas partes (inquilinos y propietarios). “La cuestión del intermediario es muy importante. Muchas veces el propietario se abusa y otras veces el inquilino también. Nosotros regulamos esa situación”, sentenció.

Magaly Yañez, martillera pública y dueña de “Casa Nueva” inmobiliaria expresó que la nueva ley de alquileres, en su juicio, trajo “muchísimos problemas” tanto para los inquilinos como para los propietarios.

Desde su punto de vista, lo ideal sería que los contratos fueron por dos años y no tres, el impuesto municipal debiera correr por cuenta del inquilino que es quien hace uso de los servicios y la se debiera entregar el inmueble pintado y en condiciones a la salida, item que en la nueva ley no es obligatorio.

“Muchos entregan los departamentos deplorables, sucios, manchados, tendría que haber un equilibrio (…) que se devuelva en las mismas condiciones que se entregó, está muy difícil. Por eso hay propietarios que deciden no alquilar, eso sumado a los aumentos anuales. Y si encima no se mantiene el inmueble, estamos mal”, postuló.

Qué se debe y qué no según la ley de alquileres

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Ingreso

-Contratos mínimos de tres años y aumentos anuales

-Una garantía o un recibo de sueldo, no ambas.

-Un mes de depósito y un mes de alquiler.

-Sellado: el 50% del valor del primer año de contrato.

-Están prohibidos los pagarés y el cobro de comisión inmobiliaria

-Los contratos deben estar registrados en AFIP.

Permanencia

-Expensas ordinarias las paga el inquilino. Los demás el propietario

-Inquilino no paga impuesto municipal ni rentas.

-Arreglos urgentes sin respuesta en 24 horas las puede realizar el inquilino y descontar del alquiler.

-Si el inquilino no puede usar la vivienda, puede rescindir el contrato.

-Deben darte factura y no deben cobrarte IVA.

Salida

-No corresponde pintar, los arreglos por el paso del tiempo le corresponden al propietario.

-Si entregas la casa ok, deben devolver el depósito actualizado el día de entrega de llaves.

-Pasados los seis meses, podés rescindir el contrato sin multa con tres meses de aviso.

-Tres meses antes de finalizar el contrato, podés renegociar la renovación.

-La inmobiliaria o locatario no pueden negarse a recibir la llave.