Bariloche se quedó sin propiedades para alquiler permanente

La preocupación por la dificultad para acceder a un alquiler de vivienda permanente o bien para renovarlo, cuando se vence el contrato, se convirtió en un drama que afecta a uno de cada cinco barilochenses, agravado por el costo creciente de las locaciones y por el achicamiento de la oferta, ante la presión del mercado turístico.

Según datos relevados por la Unión de Inquilinos de Río Negro y por otras ongs, en Bariloche cerca del 25% de los habitantes vive en casas o departamentos alquilados -a tono con la media de las grandes ciudades del país-, y la porción del salario destinado al pago de la renta no para de subir y ya ronda el 58% en promedio.

El municipio no tiene una política específica para el sector y el intendente Gustavo Gennuso evitó tocar el tema en su discurso del 1 de marzo en el Concejo Municipal, donde expuso su plan de gobierno para 2022.

El sociólogo, docente universitario y especialista en temas de territorio y urbanismo Tomás Guevara dijo que el grave déficit que afecta a los alquileres tiene alcance nacional y que responde a cierta tradición, porque “el inquilino en la Argentina no se construyó históricamente como sujeto de política habitacional”.

Señaló que ese es un rasgo de las comunidades latinas, pero no ocurre lo mismo en otros países como Francia, donde el Estado construye viviendas con destino específico de alquiler o en Alemania, donde hasta un 50% de las personas alquilan su vivienda “y no es visto como algo precario o provisorio”.

Guevara dijo que durante la pandemia tomaron contacto por ejemplo con referentes de la ciudad de Hamburgo, donde “entre el 10 y el 15% de la oferta son alquileres ´sociales´, a precios menores que los de mercado, y están en manos de cooperativas o del mismo Estado”

Julio Fernández, titular de una tradicional inmobiliaria de la ciudad, dijo que el déficit en la oferta de alquileres “responde a dos razones: la nueva ley aprobada en 2020, que estableció entre otros cambios los contratos obligatorios de tres años y la reactivación del turismo, con la cual muchos propietarios han preferido pasarse a la oferta temporaria”.

También dijo que ante la rentabilidad en caída, muchos titulares de inmuebles “los han puesto a la venta”. Dijo que es un fenómeno general y “las casas sobre todo, han salido del mercado” de locaciones.

Otro agente inmobiliario, Alejandro Ferrara, también consideró que los cambios introducidos por la ley 27.551 perjudicaron a los incquilinos permanentes y también habló del turismo como un factor decisivo.

Introdujo una tercera variable al subrayar que con la pandemia Bariloche atrajo mucha población nueva. “No hay estadísticas, pero deben ser no menos de 30.000 ó 40.000 personas que se han venido a radicar, profesionales, gente que hace trabajo remoto, otros decididos a poner un negocio y constituyen una competencia muy fuerte para los locales”, explicó Ferrara.

Ahondó luego en el perfil de esos migrantes internos y señaló que “tienen un objetivo y están dispuestos a sacrificar ahorro si es necesario, algo que el de acá no está dispuesto a hacer”. Esa presión eleva los precios todavía más.

La oferta se restringió también por la apuesta al turismo, con el agravante de que a todos los propietarios que lo intentaron “les salió bien”, indicó Ferrara. Hoy la relación de precios como mínimo es de cuatro a uno, es decir que al alquilar por día cobran en una semana lo mismo que les lleva un mes en una locación permanente.

El cuadro de situación, lejos de solucionarse, se agravaría a futuro (según otros observadores) porque “todavía falta que llegue el turismo extranjero”. Esa demanda extra volcaría aun más unidades a ese mercado, con clientes dispuestos a pagar en moneda extranjera. La situación podría esperarse entonces hacia una dolarización lisa y llana del mercado de alquileres, como ocurre ya con la compraventa de inmuebles.

Salidas de emergencia

El presidente de la Unión de Inquilinos, Roberto Díaz, coincidió en que las distorsiones del mercado de alquileres tienen una implicancia general “y en Bariloche se potencian por el factor turístico”.

Dijo que fueron miles los inquilinos con acuerdos precarios y contratos “en negro” que entre noviembre y diciembre debieron dejar sus casas por exigencia de los dueños, que vieron la oportunidad de volcarlas al turismo. Algunos se acomodaron como pudieron en una “pieza” prestada, o subalquilada, otros vivieron en hostels o en carpa durante el verano, aunque el camping no es barato y cuesta entre 1.000 y 2.000 pesos diarios. También están los que se fueron de Bariloche, al ver cerrados todas las opciones.

Díaz señaló que el municipio, sin cambiar ninguna normativa, ya podría hacer algo si al menos controlara la oferta turística informal. “Tiene que haber una política de control al no habilitado. Si no es muy fácil retirar una vivienda del mercado para ofrecer por Airbnb (la aplicación líder en alquiler particular turístico) o en forma directa por redes sociales”, explicó.

El dirigente reconoció que prohibir esa modalidad es inviable, “pero deberían pagar todas las tasas e impuestos propios de una habilitación comercial”.

Díaz dijo que también la oferta se ve limitada por la aplicación parcial de la nueva ley de alquileres, “que es perfectible, pero mucho mejor que la anterior”. Señaló por ejemplo que “debería existir un organismo de control, que está previsto en la ley y que nunca se conformó. El Estado debe aplicar alguna forma de control de precios, que está naturalizado en otros rubros”, pero está mal visto en las locaciones de vivienda.

Explicó que las organizaciones de inquilinos denuncian todo el tiempo los abusos, pero no logran que el Estado defina alguna política activa. Refirió que hoy está en pleno crecimiento “la presión del mercado inmobiliario para que el gobierno retroceda con la ley”.

Desde que entró en vigencia, los contratos son a tres años, con indexación anual regida por un índice del banco Central que tiene como techo la inflación acumulada. Díaz dijo que esa cláusula es una protección al inquilino, pero la ley nada dice sobre la renovación del contrato cuando se vence, y “ahí el propietario busca compensar y pide aumentos de hasta el 120%. Es un hueco que dejó la ley, pero de otra manera no se aprobaba”.

Panorama difícil

La ansiedad por asegurarse un lugar donde vivir, aunque sea en forma temporal, se puede pulsar a través de numerosos grupos de whatsapp de personas que cambian información y buscan oportunidades. Allí circulan consejos de todo tipo y también escribe gente que no está todavía en Bariloche y se quiere instalar. “Preguntan por alquileres, qué pueden hacer, qué precios se manejan, pero les decimos directamente que no vengan porque no hay”, dijo un joven que trabaja en un comercio y debió desalojar su departamento en diciembre. Hoy vive en la habitación facilitada por un amigo.

Díaz no descartó que haya nuevos cambios a la ley y que vuelvan los contratos de dos años con aumentos semestrales, como quieren los propietarios. Dijo que hay pocas alternativas porque “se trata de un problema estructural, que escapa a los municipios y las provincias y que no se puede resolver sin un plan de Nación”.

En la ciudad de Buenos Aires es común escuchar las críticas contra los grandes “desarrolladores” nmobiliarios que tienen cientos de departamentos, especulan con los precios y no dudan en dejarlos vacíos sin se les niegan las condiciones pretendidas.

“Eso acá no se ve tanto, acá la salida de los dueños es pasarse al alquiler turístico -observó Díaz-. Se dice que el propietario debe ser considerado porque es un esforzado inversor que vive de esa renta y si no se retira del mercado, pero no es lo que pasa por ejemplo con un jubilado que depende de ese ingreso. Ese no se retira de ningún modo”.

Subrayó que el deterioro de los ingresos también acentuó la crisis y que “hoy el inquilino no puede vivir con un trabajo promedio y muchos destinan más de la mitad del sueldo al alquiler”.

Díaz dijo que “ese esquema se tiene que terminar el país debería avanzar con políticas habitacionales y créditos hipotecarios que descompriman la demanda, “con impuestos sobre la vivienda vacía, como existen en muchos lugares del mundo, y con la desdolarización de la tierra y la vivienda”.

Llegó de Rosario hace ocho años y logró instalarse sin grandes problemas, siempre consiguió alquileres razonables y los pagó con su trabajo. Hoy Antonieta Vezza mantiene su trabajo en gastronomía, pero ya no tiene dónde vivir. Para colmo, ante la urgencia por acceder a una vivienda encontró lo que parecía adecuada, señó de apuro para no perder la oportunidad y terminó estafada.

“El contacto fue telefónico. La había visto desde afuera y coincidía con la foto, parecía todo bien. Hice el depósito que me pedían y cuando ya me iba a mudar me bloquearon de todos lados”, contó Antonieta. Dijo que conoce casos de amigos que estuvieron a punto de sufrir maniobras similares pero frenaron a tiempo.

Aseguró que hoy la realidad de su franja social y etárea (más menos treinta) es más difícil que nunca. “No se puede alquilar, buscás y buscás y no hay nada. Aunque estés solo. Si tenés animales o chicos, olvidate -graficó-. Hay amigos que han conseguido casa para cuidar, otros que van de pieza en pieza, también tengo conocidos que han pasado el verano en carpa. Todos a la espera de que llegue la temporada baja de turismo y aparezcan más ofertas, pero con la perspectiva de que en julio te desalojan otra vez”. Dijo que hoy “no conseguís nada por menos de 60 ó 65.000 pesos” y la realidad empuja al inquilino a buscar más de un empleo para sostenerse, compartir vivienda con otros o directamente achicarse. “Uno ve todo el tiempo casos de inquilinos que siempre vivieron en tres ambientes y bajan a dos”, dijeron en una inmobiliaria.

El secretario general del sindicato gastronómico, Nelson Rasini, reconoció que “se trata de una problemática que ya estaba antes de la pandemia y se agravó, con muchísima gente que arrastra deudas grandes por los alquileres”. Dijo también que “el turismo con el Pre viaje se multiplicó, pero impactó sobre la situación habitacional”.

Dijo que los sindicatos tienen que ocuparse de esa demanda. Informó que “dentro de pocos días habrá un plenario de la CGT provincial en Bariloche y este será sin dudas uno de los temas”. Para Rasini se trata de un problema muy complejo y “hay respuestas que necesariamente tiene que dar el poder político nacional”.

Una coincidencia que surge a poco de escuchar a las distintas fuentes es el subrayado sobre la falta de políticas públicas que hagan frente a la falta de viviendas y las distorsiones del mercado inmobiliario.

Roberto Díaz (referente de los inquilinos) se quejó de que el Estado no hace cumplir la nueva ley en todos sus alcances. Pero desde las inmobiliarias también reclamaron la intervención de los gobiernos para evitar mayor perjuicio al sector que representan. Julio Fernández dijo que “son muchas las casas que se ponen a la venta, a valor dólar, y han salido (del mercado de alquileres) por la renta baja y porque los valores no pueden subir de modo ilimitado porque los sueldos no dan”.

Opinó que “es un tema del Estado, que debe disponer ventajas y estímulos para el que construya con finalidad de alquilar”. En el mismo sentido se expresó Tomás Guevara, quien participa de la fundación de Ambiente, Hábitat y Desarrollo Sustentable. “Algo hay que explorar. Si no hay incentivos a la construcción para alquiler y penalizaciones al inmueble vacío, una ley como ésta no alcanza”, refirió.

Desde su fundación trabajan en un diagnóstico sobre viviendas vacías que podría derivar en la propuesta de un posible impuesto direccionado, como ya existe otro a nivel municipal que grava a los inmuebles “libres de mejoras” y aportará este año 145 millones de pesos.

Guevara anticipó que con ese fin pedirán información a la CEB, para detectar inmuebles sin consumo eléctrico y que se presuman vacíos. Dijo que en Uruguay se toman como parámetro el uso de los servicios y otro instrumento serían las declaraciones juradas, pero en la Argentina por lo general han sido poco efectivas.

Guevara reconoció que “las medidas coercitivas no funcionan bien en el mediano plazo y lo que hace falta es una política integral que aborde el proceso de inquilinización, que se acentúa cada vez más”. Habló de ir por mecanismos de “alquiler social” como en Europa, con el debido presupuesto.

También el martillero Alejandro Ferrara dijo que la falta de alquileres es acuciante y su teléfono celular suena “no menos de 20 veces por día” para consultar por ofertas que en los hechos no existen. A su juicio, el problema de fondo es “una falta de política habitacional integral”.